| Головна » Файли » Корисні статті - нерухомість в Україні » Прогнози |
Досягли попиту
| 10.07.2011, 19:08 | |
З початку року середня ціна квадратного метра на вторинному ринку житлової нерухомості просіла на 5-10% залежно від сегмента до $1,7-2 тис. За даними консалтингової компанії "Самсон", придбати столичну "гостинку" можна сьогодні за $50,3 тис., "однушку" - за $70,3 тис., "двушку" - $94,2 тис, "трійку" - $124 тис. За словами генерального директора АН Park Lane Галини Мельникової, особливо затребуваним залишається найбільш доступне житло в ціновій категорії до $100 тис. У різні місяці його частка в загальному обсязі продажів становить від 45% до 65%, в середньому за півріччя - приблизно 55%. Такі квартири можуть мати від однієї до трьох кімнат і розташовуватися практично у всіх районах столиці. Але більш затребувані в цій ціновій категорії одно- і двокімнатні квартири, розташовані на житлових масивах Оболонь, Позняки, Осокорки, Троєщина, мікрорайоні Святошин, а також однокімнатні варіанти у Печерському та Подільському районах. У той же час, за словами директора ріелторської компанії "Каштан-2000" Сергія Позняка, покупці намагаються обходити стороною житло старого фонду - "хрущовки" і "панельки". "Попит на цей товар невеликий, і він падає, а ось продавці таких квартир згідливі і з задоволенням експонують свою нерухомість за цінами, що все більше знижуються", - розповідає він. Однак якщо "хрущовку" продавати нижче ринкової ціни (середня ціна $1,67 тис. за один кв. м), то покупці знаходяться досить швидко. Така особливість поточної ринкової ситуації - попит є тільки на те житло, яке продається дешевше ринку, хоча б на 3-5%. "Наприклад, минулого місяця ми продали: двокімнатну квартиру по вул. Василенка за $55 тис., що на 5-7% нижче ринку, а в Голосіївському районі мебльована "двушка" у відмінному стані була реалізована за $69 тис., хоча до цього вона три місяці продавалася за $80 тис.", - розповідає начальник відділу продажів квартир компанії "Траєкторія" Лідія Ряжських. У цьому півріччі відзначалася плавна міграція покупців у дорожчі сегменти житла за ціною за квартиру $100-200 тис. і $200-300 тис. Мельникова вважає це наслідком здешевлення іпотеки. Втім, процентні ставки ще досить великі (ефективна ставка коливається на рівні 14,9-26,7% річних), тому частка угод, укладених за допомогою іпотеки, невелика - до 12%, але це більше, ніж у другому півріччі 2010 р. на 8-9%. Через дорожнечу іпотека відіграє роль допоміжного механізму, який надає можливість придбати бажану квартиру, взявши у банку відсутні 20-40%. "Варіантів кредитування з початковим внеском 10-20%, як це було раніше, поки в нашій практиці не зустрічалися", - підсумовує Галина Мельникова. "Первинку" рятує розстрочка Попит за останні півроку на первинний ринок нерухомості зріс до рівня осінніх показників 2008 р. - початок кризи. Так, за даними компанії SV Development, в червні було продано 613 квартир, що на 56% більше, ніж рік тому. Усього за півроку на первинному ринку житлової нерухомості реалізували 1968 квартир (за перше півріччя 2010 р було продано 1074 квартири). Варто зазначити, що приблизно стільки ж квартир купувалося в докризові часи за один-два місяці. За словами пані Ряжських, ціни в новобудовах істотно не змінилися. Так, по Києву середня ціна квадратного метра житла становить близько $1,3-1,6 тис. Найдешевші квартири як і раніше у будівельного гіганта ХК "Київміськбуд" - $1,2-1,3 тис./кв. м. За словами екс-президента "Київміськбуду" Василя Можара, фактором, що утримує ціни на первинному ринку нерухомості, є житло в Київській області, яке дешевше від столичного більш ніж на 30% (близько $0,8-0,9 тис. / кв. м ). Хоча ціна квадратного метра в "первинці" нижча, ніж на "вторинці", на 30%, квартири в новобудовах через свою велику площу обійдуться дорожче мінімум на 15%. За словами експертів, існуюча активізація на первинному ринку нерухомості пов'язана з маркетинговою активністю девелоперів. "При купівлі квартири на первинному ринку нерухомості багато гравців пропонують кредитування або розстрочку", - розповідає генеральний директор ІДК "Каскад" Анатолій Шахновський. Також деякі гравці ринку намагаються залучити покупців за рахунок поліпшення пропозиції: квартири продаються з ремонтом і в деяких випадку частково мебльовані. Як правило, така пропозиція характерна для будинків з низьким ступенем готовності. Не останню роль зіграло і відновлення будівництва багатьох, раніше заморожених об'єктів, що призвело до поступового відновлення довіри покупців до забудовників. "Також ефективним заходом став продаж "сурогатної первинки", коли забудовник вводить в експлуатацію і отримує право власності на об'єкти нерухомості (квартири) на себе, роблячи по суті цю нерухомість "вторинкою" і виключаючи ризики можливої недобудови", - розповідає Сергій Позняк. Найбільше продаються квартири традиційно дво- і однокімнатні. Покупці не хочуть ризикувати і купують житло в будинках, уже зданих в експлуатацію, незважаючи на те що ціна квадратного метра в таких об'єктах вища, ніж у недобудов, на 10-15%. Дорожчати не будуть Відновлення попиту не може не радувати продавців, але поточної динаміки недостатньо для підвищення цін. Будь-яке подорожчання пропозиції призведе до відтоку покупців до згідливіших гравців. "На ринку вторинної нерухомості буде панувати стабільність. Коливання ціни як в бік зменшення, так і збільшення збережуться в рамках 5-7%", - вважає Мельникова. Вона очікує, що за умови стабільних цін кількість угод буде плавно збільшуватися, оскільки сьогоднішні ціни для багатьох потенційних покупців є прийнятними. Крім того, активність на ринку може збільшити і введений нещодавно податок на житло. Як писали "ЭИ", максимальна житлова площа, з якої не сплачується податок, становить 120 кв. м для квартири і 250 кв. м - для дому. Причому під пільгу потрапляє тільки те житло, де людина зареєстрована, решта оплачується за кожен квадрат. Ріелтори вже зафіксували продаж зайвих площ, коли обмінювали квартири більшої площі на меншу. Втім, враховуючи, що таких квартир на ринку не так багато, то і подібні угоди будуть носити одиничний характер. Розвиток сценарію на первинному ринку нерухомості залежить від грамотної маркетингової активності забудовників. Інтерес і довіра до новобудов будуть оживати, і будівельні компанії зможуть навіть перетягнути на себе частину покупців "вторинки". Але для цього забудовники повинні дотримуватися заявлених термінів будівництва, пропонувати програми розстрочки платежів, уникати нових будівельних скандалів. "У такому випадку первиний ринок має всі шанси в найближчому майбутньому відвоювати колишні позиції", - підсумовує Мельникова. | |
| Переглядів: 1108 | Завантажень: 0 | | |
| Всього коментарів: 0 | |