| Головна » Файли » Корисні статті - нерухомість в Україні » Податки |
Хто і скільки платитиме при продажі нерухомості в 2011 році
| 28.02.2011, 18:13 | |
Податковий кодекс зачепив інтереси практично усіх громадян України. Зокрема, він торкнувся і питань оподаткування операцій з відчуженням нерухомості і транспортних засобів. Проте поспішаємо заспокоїти - майже усі податки платяться так само, як і раніше. За винятком того, що, якщо продаж здійснюється нерезидентом, він фактично платить не 15% податку з прибутків фізичної особи, а 17%. Адже якщо загальна сума отриманих нерезидентом-платником податків в звітному податковому місяці прибутків перевищує десятиразовий розмір мінімальної заробітної плати, встановлений законом на 1 січня звітного податкового року ставка податку складе 17% суми перевищення з урахуванням податку, сплаченого по ставці 15%. Важко уявити собі нерухомість, яка коштує менше 9 410 грн., а саме така сума складає десятиразовий розмір мінімальної заробітної плати за станом на 1 січня 2010 р. Що ж до збору до Пенсійного фонду, то його ставка залишається незмінною.
Що платить продавець? Згідно п. 172.1 Податкового кодексу, податок з доходу фізичної особи не платиться у разі, якщо нерухомість продається уперше за звітний рік. Це стосується відчуження житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати садового/дачного будинку (включаючи земельну ділянку, на якій він розташований, а також господарсько-побутові споруди і будівлі, що знаходяться на цій ділянці). Не платиться податок і при продажі земельної ділянки (в межах норми, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від призначення землі) за умови, що він знаходився у власності продавця більше трьох років. Стаття 121 Земельного кодексу визначає наступні норми, в межах яких можна уникнути оподаткування при продажі землі : а) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2 га; б) для ведення садівництва - не більше 0,12 га; в) для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) в селах - не більше 0,25 га, в селищах - не більше 0,15 га, в містах - не більше 0,10 га; г) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 га; д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 га. Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, розташованих на одній ділянці з житловим або садовим/дачним будинком і що продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається. Якщо ж впродовж податкового року платник вчинив більше за один продаж нерухомості, кожна угода, починаючи з другої, оподатковується по ставці 5% від суми, вказаної в договорі купівлі-продажу. Причому такий же податок стягуватиметься і при обміні нерухомості і продажі об'єктів незавершеного будівництва. В якості довідки: перший в році продаж автомобіля оподатковується по ставці 1%, будь-якого іншого рухомого майна - 5%. Повторний продаж авто також обкладається по ставці 5% Хто скільки продав? Хто перевірить кількість продажів і інших угод, здійснених людиною впродовж податкового року? Виявляється, цим займаються нотаріуси, що засвідчують угоди, використовуючи інформацію Державного реєстру нотаріальних дій. Критерієм пошуку в цьому реєстрі є ідентифікаційний номер платника податків, тому зміна прізвища не допоможе продавцеві уникнути сплати податку. Звичайно, у разі відсутності ИНН пошук здійснюється по прізвищу, імені, по батькові (за наявності) продавця. Якщо ж інформація про кількість угод не знайдена, платник-продавець підтверджує черговість продажу майна в наданій нотаріусові заяві. Згідно п. 172.3 Податкового кодексу, дохід від продажу об'єкту нерухомості визначається, виходячи з ціни, вказаної в договорі купівлі-продажу, який не може бути нижчий оціночної вартості, розрахованої органом уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону. А п. 4 ст. 201 Земельного кодексу визначено, що при укладенні цивільно-правових договорів відносно земельних ділянок проводиться експертна грошова оцінка з метою визначення вартості об'єкту. З цього виходить, що понизити податкове навантаження шляхом заниження ціни купівлі/продажу не вийде, оскільки мінімальна вартість об'єкту угоди у будь-якому випадку визначається уповноваженими органами: житла і іншої подібної нерухомості - БТІ, транспортних засобів - МРЕО землі - управлінням земельних ресурсів. І з усіх цих органів необхідно отримати довідки. Що стосується авто і землі, то треба ще отримати довідку про те, що вони підлягають відчуженню, тобто. не знаходяться в заставі. Таку ж інформацію про нерухоме майно доведеться за гроші отримати у нотаріуса, який має доступ до реєстру заставного майна. Сума податку по угоді визначається платником податків самостійно і сплачується через банк. Функція контролю за своєчасною і правильною сплатою податку лежить усе на тому ж нотаріусові. Під час проведення операцій з продажу (міні) об'єктів нерухомості між фізичними особами він засвідчує відповідний договір тільки за наявності документу про сплату стороною (сторонами) податку до бюджету. Інформацію про усі такі договори, включаючи дані про їх вартість і суми сплачених податків нотаріуси щокварталу подають до податкової інспекції. А фізична особа зобов'язана відбити дохід від відчуження майна в річній податковій декларації. Слід зазначити, що якщо однією із сторін договору купівлі-продажу або міни об'єкту нерухомості є юридична особа або фізичне особа-підприємець, саме ці особи є податковим агентом платника податків - простої фізичної особи. Якщо об'єкт нерухомості продає іноземець, його прибутки оподатковуються по ставці 15% від суми, вказаної в договорі купівлі-продажу. Проте, якщо загальна сума прибутків, отриманих нерезидентом-платником податків в звітному податковому місяці перевищує десятиразовий розмір мінімальної заробітної плати, встановлений на 1 січня звітного податкового року, ставка податку складе 17% від суми перевищення з урахуванням податку, сплаченого по ставці 15%. Що стосується оподаткування операцій при спадкоємстві, то спадкоємці першої черги податок не платять - для них встановлена нульова ставка. Як і для інвалідів I групи, дітей-сиріт, дітей-інвалідів і дітей, позбавлених батьківської опіки. Спадкоємці сім'ї спадкодавця першого ступеня спорідненості, що не є членами, платять податок у розмірі 5% від вартості успадковного майна. Що платить покупець? Хоча з 1 січня 2011 р. набув чинності Закон про єдиний соціальний внесок, варто відмітити, що пенсійний збір ніхто не відміняв. Названий Закон торкається тільки трудових і підприємницьких прибутків, а фізичні особи які купляють нерухоме майно, згідно п. 9 ст. 1 ЗУ "Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування", є платниками цього збору. Згідно п. 8 ст. 2 Закони №400/97-ВР об'єктом оподаткування при здійсненні операцій купівлі-продажу нерухомості є вартість майна, відмічена в договорі купівлі-продажу, і покупець платить збір у розмірі 1% від неї. Варто відмітити, що при передачі майнових прав на нерухомість не на підставі договору купівлі-продажу (тобто при спадкоємстві, міні, даруванні, ренті) збір на обов'язкове державне пенсійне страхування не платиться. Це необхідно добре пам'ятати оскільки нотаріуси люблять розповідати зворотне. Контроль за сплатою пенсійного збору також покладається на нотаріуса, який засвідчує договір купівлі-продажу нерухомого майна. І це ще не усе! Окрім вказаних вище податків і зборів, при купівлі-продажі нерухомості і авто платиться також державне мито за виконання нотаріальних дій у розмірі 1% від вартості угоди. Але треба розуміти що це вартість послуг державного нотаріуса. Приватний встановлює ціну нотаріального посвідчення за домовленістю сторін, враховуючи, що вона не може бути менше розміру державного мита. Мінімальна вартість нотаріальних послуг - близько 2000 грн. Оплачує їх також продавець - принаймні, офіційно. | |
| Переглядів: 5295 | Завантажень: 0 | | |
| Всього коментарів: 0 | |