Навіть незначна зміна площі і конфігурації окремих приміщень будинку вимагає відповідних дозволів, узгоджень і реєстрації в бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ).
Процедура законного оформлення перепланування тривала і недешева. Проте якщо ви не оформите перепланування відповідно до чинного законодавства України, то не зможете ні закласти, ні продати оновлене житло, оскільки перепланування в цьому випадку вважатиметься самовільним будівництвом.
Узгодження перепланування проходить у декілька етапів, залежно від специфіки проекту і вимог місцевих контролюючих органів. Один і той же проект в різних районах міста Києва і тим більше в різних містах України може вимагати відмінних узгоджень і різної дозвільної процедури. Спершу розберемося в тому, що саме вважається переплануванням.
Відповідно до правил змісту житлових будинків (1 – див. "Законодавчі документи”) :
- реконструкція – це комплекс будівельних робіт, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом їх перепланування і переобладнання, надбудови, вбудовування, прибудови з одночасним приведенням їх показників у відповідність з нормативно-технічними вимогами;
- перепланування – це перенесення і розбирання перегородок, перенесення і улаштовування дверних отворів, улаштовування і переобладнання тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів;
- переобладнання – це улаштовування в окремих приміщеннях індивідуального опалювання і іншого інженерного устаткування, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів, улаштовування і переобладнання туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.
Переобладнання і перепланування будинку після прийняття об’єкту в експлуатацію, згідно з чинним законодавством України, визначаються як реконструкція і вимагають проходження дозвільної процедури практично в тому ж порядку, що і у разі будівництва. Таким чином, більшість нормативно-правових актів України визначають перепланування як нове будівництво, а її проведення без дозвільної процедури – самовільним будівництвом.
Виключення з правил
З кожного правила є виключення. Наприклад, згідно п. 3.2. (2) не належать до самовільного будівництва:
- перепланування, не пов’язані із зміною (збільшенням або зменшенням) житлової або допоміжної площі, без порушення конструкцій, що несуть;
- збільшення житлової або допоміжної площі за рахунок демонтажу перегородок і комор, знесло печей, камінів і грубок, скління балконів, лоджій, улаштовування дверних отворів у внутрішніх некапітальних стінах;
- перестановка устаткування у межах передбачених приміщень;
- поточний ремонт будівель і споруд без зміни призначення приміщень.
Слід зазначити, що навіть ті зміни (перепланування, переобладнання), які формально дозволені (не рахуються самовільним будівництвом), мають бути зафіксовані в БТИ.
Строга заборона
Чинне законодавство передбачає випадки, в яких перепланування заборонене. Зокрема, згідно п.п. 1.4.4. п. 1.4. (1) не допускається:
- переобладнання і перепланування житлових будинків, житлових і нежитлових приміщень, які призводять до порушення міцності або руйнування конструкції будинку, що несе, погіршення цілісності і зовнішнього вигляду фасадів, порушення вимог протипожежної безпеки і засобів протипожежного захисту;
- перепланування житлових будинків, житлових і нежитлових приміщень, погіршуюча умови їх експлуатації і проживання усіх або окремих громадян в будинку.
Порядок дій
Якщо, незважаючи на усе вищесказане, ви не відмовилися від ідеї перепланування, відповідно до вимог чинного законодавства України вам необхідно пройти наступні етапи:
1. Отримання дозволу на перепланування. Дозвіл на проектування і перепланування надається за розпорядженням виконавчого органу міської або обласної державної адміністрації. Проект цього документу готує Головне управління містобудування, архітектури і дизайну міського середовища.
Щоб отримати дозвіл, замовник звертається із заявою в загальний відділ Головного управління, одночасно надаючи наступні документи:
- документи, що встановлюють право, додому і їх завірені копії, якщо об’єкт нерухомого майна зареєстрований на праві власності, або документ про право користування, якщо об’єкт нерухомого майна не зареєстрований на праві власності;
- довідку про відсутність заборгованості по оплаті комунальних послуг;
- згода усіх співвласників і повнолітніх жителів будинку, завірене в установленому порядку;
- технічний паспорт, виготовлений БТИ;
- згода житлово-експлуатаційної організації.
Головне управління у разі потреби може зажадати додатково:
- выкопировку з кадастрового плану, до якого додаються найменування землекористувачів (власників землі) у межах території проектування і ділянок, які з нею граничать, з реквізитами документів земельних стосунків;
- висновки профільних галузевих управлінь виконавчого органу міської ради та ін.
У Наказі Головного управління чітко не вказаний термін розгляду заяви замовника. Згідно ст. 20 (3) звернень громадян розглядають протягом місяця з дня їх вступу, а ті, які не потребують додаткового вивчення, – невідкладно, але не пізніше 15 днів з дня їх отримання.
2. Отримання початкових даних на проектування. Звертаємо вашу увагу на те, що з 15 квітня 2009 року до Закону України "Про планування і забудови територій” були внесені ряд змін. У новій редакції закону немає поняття "Архітектурно-планувальне завдання”. Згідно ст. 27 (4) складовими початкових даних для проектування є:
- містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки;
- технічні умови відносно інженерного забезпечення об’єкту містобудування;
- завдання на проектування.
У цьому законі заявлено, що порядок надання початкових даних для проектування об’єкту містобудування регулюється Кабінетом міністрів України. На даний момент діє порядок (5), який не приведений у відповідність з новою редакцією закону (4). Згідно з Порядком (5) до початкових даних відносяться архітектурно-планувальне завдання (далі – АПЗ) і технічні умови (далі – ТУ).
У п. 27 (5) вказаний, що для розробки і отримання архітектурно-планувального завдання на реконструкцію, реставрацію і капітальний ремонт об’єкту архітектури замовник подає заяву в місцевий орган містобудування і архітектури. До заяви додають наступні документи:
- якщо припускають змінити функціональне призначення об’єкту архітектури – рішення про узгодження місця розташування об’єкту і матеріали попереднього узгодження, в інших випадках – дозвіл на проведення проектно-изыскательных робіт з відповідними матеріалами;
- документ, який засвідчує наявність (відсутність) у замовника права власності на об’єкт архітектури, а за умови відсутності такого права – згода власника (власників) об’єкту архітектури на проведення вказаного будівництва;
- характеристику намірів замовника відносно реконструкції, капітального ремонту (у тому числі зміни функціонального призначення, можливого перепланування), реставрації об’єкту архітектури;
- ув’язнення державної санітарно-епідеміологічної служби (копію), отримане замовником для узгодження місця розташування об’єкту архітектури (надання дозволу на виконання проектно-изыскательных робіт);
- ув’язнення уповноважених органів у сфері охорони пам’яток історії і культури.
Відповідно до п. 21 (5) АПЗ розробляє, стверджує і видає замовникові в місячний термін місцевий орган містобудування і архітектури, за умови надання усіх необхідних матеріалів, передбачених п. 27 (5).
3. Отримання проектної документації. Маючи в розпорядженні початкові дані, вам необхідно звернутися в організацію, що має ліцензію на проектування об’єктів архітектури, щоб укласти договір на розробку проектної документації. Згідно ст. 28 (4) проектна документація на будівництво об’єктів містобудування розробляється згідно з початковими даними на проектування з дотриманням вимог державних стандартів, норм і правил, регіональних і місцевих правил забудови і затверджується замовником у встановленому законом порядку. Пакет проектної документації проходить експертизу в органах державного архітектурно-будівельного контролю і завіряється в житлово-експлуатаційній організації.
4. Отримання дозволу на виконання будівельних робіт. У ст. 29 (4) вказано, що дозвіл на виконання будівельних робіт – це документ, що засвідчує право забудовника на виконання будівельних робіт, який видає інспекція державного архітектурно-будівельного контролю (далі – інспекція ДАБК).
Згідно п. 3.2. ст. 3 (6) інспекція ДАБК зобов’язана в строк, що не перевищує один місяць, розглянути подані замовником документи і дати йому дозвіл на виконання будівельних робіт або обгрунтовану відмову. Для індивідуальних забудовників цей термін не перевищує 15 днів.
Індивідуальним забудовникам житлових будинків, господарських і побутових споруд дозвіл на виконання будівельних робіт надають на основі:
- заяви забудовника;
- документу, який засвідчує право власності або користування (у тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою;
- дозволу на будівництво об’єкту містобудування, яке видає відповідний орган місцевої виконавчої влади;
- проектній документації, узгодженій місцевими органами у справах містобудування і архітектури.
5. Прийняття об’єкту в експлуатацію і реєстрація права власності на об’єкт. Відповідно до ст. 30 Закону про забудову прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів здійснюється на підставі свідоцтва про відповідність побудованого об’єкту проектної документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил (далі – свідоцтво), яке видає інспекція ДАБК.
Свідоцтво – документ, який засвідчує відповідність закінченого об’єкту проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам. Щоб отримати свідоцтво, замовник або уповноважена ним особа подає до інспекції ДАБК, що надала дозвіл на виконання будівельних робіт, письмову заяву, до якої додає, :
- проектну документацію, затверджену у встановленому законодавством порядку;
- акт готовності об’єкту до експлуатації, підписаний генпроектировочной і генпідрядною організацією, субпідрядною організацією, яка здійснювала будівництво, замовником і страховою компанією (у випадку якщо об’єкт застрахований).
Розглядає заяви, приймає рішення про видачу посвідчення або відмову в його видачі, реєструє видані посвідчення інспекція ДАБК протягом десяти робітників днів з дня реєстрації заяви. Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів затверджений Постановою Кабінету міністрів України від 8 жовтня 2008 роки № 923. Після прийняття об’єкту в експлуатацію необхідно провести технічну інвентаризацію в будинку і внести відповідні зміни до технічного паспорта.
Законодавчі документи
(1) Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства "Про затвердження Правил змісту житлових будинків і прибудинкової території” від 17 травня 2005 року № 76.
(2) Наказ Державного комітету будівництва архітектури і житлової політики України "Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна” від 24 травня 2001 року № 127.
(3) Закон України "Про звернення громадян”.
(4) Закон України "Про планування і забудову територій”.
(5) Постанова Кабінету міністрів України "Про Порядок надання архітектурно-планувального завдання і технічних умов стосовно інженерного забезпечення об’єкту архітектури і визначення розміру плати за їх видачу” від 20 грудня 1999 року № 2 328.
(6) Наказ Державного комітету будівництва, архітектури і житлової політики України "Про затвердження Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт” від 5 грудня 2000 роки № 273.
http://www.remonter.com.ua
|