| Головна » Файли » Корисні статті - нерухомість в Україні » Іпотека |
Жива нерухомість
| 06.07.2011, 19:01 | |
Банки вступили в новий етап боротьби за клієнтів-фізосіб. На ринку вдвічі збільшилася кількість гравців, які сподіваються заробити на іпотечному кредитуванні. І хоча ставки по таких позиках стали нижчими в середньому на 3-5 процентних пунктів, вимоги до потенційних позичальників залишаються досить жорсткими. У 2011 році кредитна активність банків підвищилася: за даними Нацбанку, зростання чистих активів кредитних установ за січень-травень склало 7,06% - до 1,01 трлн грн. При цьому зобов'язання банків за п'ять місяців збільшилися на 7,6% і на початок червня досягли 865,9 млрд грн. Незважаючи на загальну тенденцію зростання кредитної активності в цілому по системі, нарощувати портфелі іпотечних позик докризовими темпами фінустанов поки не готові. "Іпотечні кредити під час кризи опинилися в числі найбільш проблемних з причини подорожчання обслуговування валютних кредитів через девальвацію гривні, а також істотний обвал вартості нерухомості", - пояснює динаміку директор департаменту управління роздрібними продажами Ерсте Банку Віталій Позняк. Великі й обережні До кризи основними гравцями на ринку іпотечного кредитування були банки першої групи за класифікацією НБУ. За даними Української національної іпотечної асоціації (УНІА), найбільші портфелі кредитів на купівлю нерухомості і зараз мають у своєму розпорядженні такі фінустанови, як УкрСиббанк, "Райффайзен Банк Аваль", ОТП Банк, Укрсоцбанк і банк "Надра" (див. діаграму). Проте сьогодні іпотеку готові видавати лише три банки із зазначених, оскільки банк "Надра" активно бореться з проблемною заборгованістю, залишаючись під наглядом тимчасової адміністрації, а "Райффайзен Банк Аваль" під час кризи взагалі відмовився від споживчого кредитування - сьогодні банк пропонує фізичним особам лише кредитні карти. Відсутність на ринку двох найбільших гравців дозволила іншим банкам наростити частку ринку. Особливу активність у сегменті кредитування нерухомості з минулого року проявляють ВТБ Банк, "Дочірній банк Сбербанку Росії", Банк Кіпру, Ерсте Банк, Фольксбанк, Піреус Банк, Астра Банк і Банк Креді Агріколь. Усього на ринку - до 30 фінустанов, що пропонують програми іпотечного кредитування, тоді як рік тому їх було вдвічі менше. "За останні півроку на ринок вийшла велика кількість операторів, і умови кредитування значно покращилися. Розширюються і продуктові лінійки банків, які запускають іпотечні програми для придбання домоволодінь, програми кредитування купівлі паркомісць в побудованих об'єктах первинного ринку нерухомості", - відзначає начальник управління іпотечного кредитування ВТБ Банку Олександр Борщевич. Але говорити про нарощення портфелів можуть лише окремі фінустанови, які до кризи не вели активного кредитування нерухомості. Великі ж гравці намагаються знизити обсяги портфелів, продовжуючи, втім, видавати нові кредити з особливою обережністю. Клієнти розповідають, що отримати іпотеку в банку першої десятки набагато складніше, ніж в установі третьої чи четвертої групи. Банкіри пояснюють таку обережність наслідками кризи, яка внесла досить серйозні корективи в сам ринок іпотеки. "Раніше близько 50-60% кредитних угод носили спекулятивний характер. Населення України сприймало іпотеку як можливість інвестувати і збільшити капіталізацію своїх власних ресурсів. Зараз же це кредитування безпосередньої потреби в житлі. І у зв'язку зі стагнацією забудовників на сьогоднішній день кредити в основному видаються на придбання нерухомості на вторинному ринку. Ситуація з первинним ринком, незважаючи на деякі позитивні сигнали, залишається досить складною, тому банки не поспішають активно відновлювати роботу в даному напрямку", - розповідає Віталій Позняк. Кредитування первинного ринку нерухомості залишається поки рідкісним явищем - лише 10 банків готові видавати кредити на купівлю квартири в будь-якому будинку, що будується, проте під заставу вже наявного в позичальника житла. Частіше можна зустріти партнерські програми банків і забудовників. Зазвичай це вимушена "дружба": профінансувавши компанію, фінустанови впроваджують та іпотечну програму кредитування придбання квартир в об'єктах забудовника, щоб той міг швидше реалізувати метри і гарантовано розрахуватися з банком за видану в рамках фінансування будівництва позику. Однак і таких партнерських програм всього 14, що в масштабах всієї країни, м'яко кажучи, непомітно. Наприклад, Банк Форум кредитує купівлю квартир в столичному ЖК "Лазурний блюз", Кредитпромбанк видасть іпотеку на купівлю квартир в двох споруджуваних комплексах під Києвом - в Борисполі та селі Чайка, банк "Київська Русь" кредитує купівлю житла в ЖК "Ольжин град" у Вишгороді. Партнерські програми з забудовниками є також у банку "Таврика", Укрсоцбанку, банків "Київ" і "Хрещатик", Дельта Банку. Ставки менші Цього року банки поліпшили умови кредитування нерухомості. Перш за все збільшився максимальний термін - якщо роком раніше він становив 5-10 років, то зараз - 20-25 років. Крім того, деякі гравці вже готові видати кредит при наявності у клієнта початкового внеску в розмірі 20-30% від вартості житла, хоча поширена вимогу на ринку - самостійна сплата не менше 40%. Але найсуттєвіші зміни пов'язані з рівнем процентних ставок: в середньому вартість іпотечних кредитів становить 16-20% річних у гривні. Адже ще рік тому ціна іпотеки була не менше 23-25%. Незважаючи на очевидне здешевлення кредитів на нерухомість, банкіри скептично ставляться до ідеї можливого іпотечного буму. І цьому є просте пояснення - вимоги до потенційних позичальників все-таки досить жорсткі, що істотно звужує їх коло. "Клієнт повинен витрачати на обслуговування всіх своїх кредитів не більше 50% сукупного щомісячного доходу родини. До розгляду приймається тільки офіційно підтверджений дохід", - відзначає голова правління Астра Банку Михайло Власенко. При розрахунку максимальної суми кредиту банки враховують сукупні доходи та витрати позичальника, а також членів його сім'ї. Природно, у клієнта повинна бути постійна робота і позитивна кредитна історія, але бажано і наявність додаткових активів - нерухомості чи землі. Щоб знизити ризики по продукту, банки відмовилися від розгляду неофіційних доходів клієнтів, хіба що сума іпотечної позики становить 10-15% при авансі клієнта 85-90% вартості житла. Знижує банківські ризики і кредитування за умови первісного внеску не менше 40-50%: чим вищий авансовий внесок, тим менше фінансове навантаження на клієнта з обслуговування кредиту. А в разі продажу кредитною установою застави навіть за несприятливої ситуації на ринку нерухомості шанси банку повернути всю суму кредиту досить високі. Крім того, більшість фінустанов більше не хочуть кредитувати за фіксованою процентною ставкою, пропонуючи плаваючу ставку, яка в разі зміни ситуації на ринку дозволить банкам без укладання додаткових угод підвищити вартість позик. Варто зазначити, що цього року банки також вирішили запровадити штрафи за дострокове погашення іпотечних кредитів. Тепер клієнту, який вирішив виплатити кредит раніше (повністю або частково погасивши заборгованість), загрожує штраф у розмірі 0,5-2% від внесеної суми. Тому юристи рекомендують уважно вивчати іпотечні договори. "У позичальників часто виникають претензії до банків через величезну кількість штрафів при найменшому і незначному порушенні умов договору, а також у зв'язку з наявністю в ньому пунктів, що дозволяють розголошувати банківську таємницю третім особам і реалізовувати односторонню зміну умов договору і процентної ставки", - пояснює керуючий партнер юридичної компанії "Ольга Демченко і партнери" Ростислав Кравець. До кінця року змін на ринку іпотеки не передбачається: ані істотного зниження ставок, ні збільшення термінів кредитування банкіри не обіцяють. "На нашу думку, кредитний ринок у 2011 році буде залишатися консервативним. Збережеться головна умова отримання кредиту - достатність офіційних доходів клієнта", - упевнений заступник голови правління "Дочірнього банку Сбербанку Росії" Ігор Лохмаков. Утім, зростання обсягів іпотечних портфелів все ж буде, хоча і не для ринку в цілому, а лише для конкретних гравців. Банкіри вважають, що кількість іпотечних угод може зрости з 5-6% від загального обсягу укладених договорів на купівлю житла в країні на початку 2011 року до 15-20% до кінця року. На динаміку обсягів іпотечного кредитування будуть впливати не тільки темпи зростання економіки і стабільне збільшення доходів населення, але й можливості банків залучати довгі і відносно недорогі ресурси. "Розвиток іпотеки також напряму залежить від учасників ринку, готових запропонувати різноманітні кредитні програми на тлі повільного зниження ставок. При прийнятті рішень про видачу кредитів банки будуть більше орієнтуватися на зниження ризиків, ніж на збільшення кредитного портфеля", - відзначає начальник відділу розвитку та підтримки роздрібних продуктів банку "Хрещатик" Андрій Осипов. До кінця 2011 року ставки за іпотечними позиками знизяться максимум на 0,5-1 п.п., проте вимоги до позичальників залишаться незмінно жорсткими. | |
| Переглядів: 1022 | Завантажень: 0 | | |
| Всього коментарів: 0 | |