| doshka | Дата: Вівторок, 27.09.2011, 13:16 | Сообщение # 1 |
|
Полковник
Группа: Адміністратори
Сообщений: 211
Репутация: 100
Статус: Offline
| Самовільне будівництво - це будівництво без відповідного дозволу, без затвердженого проекту, з істотними відхиленнями від проекту, а також з грубим порушенням основних будівельних норм і правил.
Мабуть, на сьогодні немає гірше таку проблемну тему в області нерухомості, як самовільне будівництво, реконструкція, перепланування. На цьому тлі тьмяніють навіть незавершеність. Почнемо з витоків проблеми. Звичайно, виникнення самовільних будівель (реконструкцій, перепланування) викликане, по-перше, низьким рівнем правових знань або їх відсутність про необхідні дії з об'єктом нерухомості (землею). Тобто, на сьогодні досить багато громадян, які отримали у власність будинку (квартири), намагаються переробити їх на свій смак, проводячи добудови в будинках, перепланування в квартирах, що призводить до досить плачевних наслідків для них. По-друге, високий рівень самовільно побудованих, реконструйованих, перепланованих об'єктів нерухомості також викликано складним механізмом отримання дозвільної та проектної документації. У цій статті спробуємо все ж таки дати визначення об'єктів нерухомості, які побудовані (переплановані) самовільно. Також дуже важливо зупинитися на наслідках такого будівництва (перепланування) і можливі шляхи вирішення даної проблеми.
Визначення
Згідно зі ст. 23 Закону України "Про планування і забудову територій" від 20.04. 2000 р. № 1699-III (далі - Закон про забудову) під будівництвом розуміється не тільки здійснення нового будівництва, а й реконструкція, реставрація, капітальний ремонт, облаштування об'єктів містобудування, розширення та технічне переоснащення підприємств. Виходячи з цього визначення, негативні наслідки самовільного будівництва настануть у всіх випадках, незалежно від його форм.
Стаття 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ) дає можливість зробити наступне визначення самовільного будівництва. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, з істотними порушеннями будівельних норм. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Таким чином, можна зробити висновок, що за наявності однієї з перерахованих ознак об'єкт нерухомості може вважатися самовільно побудованих (перепланований).
Згідно ж із Законом України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" самовільне зайняття земельних ділянок - це будь-які дії особи, які свідчать про фактичне використання не наданої йому земельної ділянки чи намір використовувати земельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевості), до одержання документа, що посвідчує право на неї, і до його державної реєстрації.
Також самовільним будівництвом може вважатися будівництво нового житлового будинку на місці раніше знесеного (зруйнованого) на своєму або відведеній ділянці. Проведення перепланування, за якої змінився статус об'єкта нерухомості або сталися зміни його площі.
Виявлення "самоволці"
Таким чином, маючи визначення і ознаки самовільно побудованих об'єктів нерухомості, можна виявити такі об'єкти при зверненні громадян до органу реєстрації прав власності на нерухоме майно. Нагадаю, що реєстрація об'єктів нерухомості проходить на підставі Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02. 2002 р. № 7 / 5 (далі - Тимчасове положення № 7 / 5). Державної реєстрації передує технічна інвентаризація об'єктів нерухомості, згідно з п. 3.6. Тимчасове положення № 7 / 5, в процесі якої встановлюються технічні характеристики об'єкта інвентаризує. Сама технічна інвентаризація нерухомості проходить згідно з Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації нерухомості, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05. 2001 р. № 127.
Згідно з п. 3. 2 виявлений в установленому порядку самовільно побудовані будинки або прибудови до будинків, господарські будівлі (прибудови), торгові, господарські кіоски та павільйони, металеві гаражі підлягають технічній інвентаризації з включенням їх у планові та інші матеріали. У разі самовільного будівництва, на оригіналах інвентаризаційної справи, технічного паспорта і копіях планових та оцінювальних матеріалів, які видають власникам, на вільному від записів місці, з лицьового боку проставляють штампи встановленого зразка.
Наявність самовільного будівництва не є перешкодою для видачі виготовлених технічних матеріалів замовникові. Не відноситься до самочинного будівництва:
- При будівництві будинків садибного типу - зведення на земельній ділянці тимчасових будівель (навісів, наметів, кіосків, накриттів, літніх душових, теплиць, покритих поліетиленовою плівкою, споруд і т. п.), які не потребують виконання робіт з вбудовуванням фундаментів; перестановка обладнання в межах призначених приміщень; вбудовування або закриття дверних або віконних прорізів;
- Збільшення або зменшення площ за допомогою демонтажу або вбудовування перегородок, комор, знесення печей і камінів;
- Перепланування, не пов'язана із змінами (збільшення або зменшення) житлової або допоміжної площ;
- У квартирах (багатоповерхових будинках) - перепланування, не пов'язані зі змінами (збільшення або зменшення) житлової або допоміжної площ, без порушення несучих конструкцій; збільшення житлової чи допоміжної площ за рахунок демонтажу перегородок, комор, знесення печей, камінів, скління балконів, лоджій , вбудовування дверних прорізів у внутрішніх некапітальних стінах;
Наслідки
Тепер варто зупинитися на тому, чи несе особа, захопила самовільно земельну ділянку або побудувало на своїй ділянці будинок без дозволу або без проекту, відповідальність. Норми законодавства України, які існують сьогодні, передбачають відповідальність фізичних і юридичних осіб в області землевпорядкування та будівництва за самовільне будівництво (перепланування) і самовільне зайняття земельних ділянок.
До відповідальності притягуються як громадяни, так і чиновники, які або безпосередньо проводять роботи, або виступають як замовники. Юридичні особи несуть покарання у вигляді штрафів з урахуванням обсягів зведеного будівництва. Мінімальний штраф за невиконання розпоряджень державного будівельного контролю приблизно 850 грн. У разі проведення робіт без дозволу чи без затвердження проекту сума штрафу дорівнює половині вартості обсягів виконаних робіт. Всього ж містобудівним законодавством передбачено близько 11 видів порушень. При накладенні штрафу правопорушнику вручається обов'язкове для виконання приписи про усунення допущеного порушення.
За самовільне будівництво передбачена кримінальна відповідальність. Згідно зі ст. 1971 Кримінального кодексу України самовільне зайняття земельної ділянки, яким завдано значної шкоди (документально підтвердити) його законному власнику, карається штрафом від 200 до 300 неоподатковуваних податком мінімумів доходів громадян або арештом на строк до шести місяців.
Самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці, зазначеній у частині 1 цієї статті, карається штрафом в розмірі від 300 до 500 НМДГ, або арештом на строк до шести місяців, або обмеженням волі на строк до трьох років.
Самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці, зазначеній у частині 2 цієї статті, або вчинене особою, раніше судимою за такий саме злочин або злочин, передбачений частиною 3 цієї статті, карається позбавленням волі на строк від одного до трьох років. Відповідно до цієї статті шкода, передбачена частиною 1 цієї статті, визнається значною, якщо вона в 100 і більше разів перевищує НМДГ.
Для припинення менш значних правопорушень встановлена адміністративна відповідальність. Фізична особа, яка здійснює будівництво без відповідного дозволу, затвердженого в установленому законодавством порядку проекту або з грубим порушенням проекту, згідно зі ст. 97 Кодексу України про адміністративні правопорушення (далі - КУпАП), несе покарання у вигляді штрафу на громадян - від 5 до 10 НМДГ. Сума штрафу залежить від обсягів будівництва та виду правопорушення. Рішення про накладення штрафу приймають органи державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБК). Стаття 531 КУпАП свідчить: самовільне зайняття земельної ділянки тягне за собою накладення штрафу: на громадян у розмірі від 10 до 50 нмдг і на посадових осіб - від 20 до 100 НМДГ.
Згідно зі ст. 1 Закону України "Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування" від 14.10. 1994 р. № 208/94-ВР підприємств, об'єднання, установи та організації незалежно від форм власності, які здійснюють проектування, роботи з будівництва, реконструкції, реставрації та капітального ремонту (будівельні роботи), які виробляють будівельні матеріали, вироби і конструкції, а також є замовниками у будівництві або поєднують функції замовника і підрядчика, несуть відповідальність у вигляді штрафу за такі правопорушення:
- Проведення будівельних робіт без дозволу на їх виконання або без затвердженої проектної документації - у розмірі 50% вартості цих робіт;
- Передачу проектною організацією замовнику робочої документації для будівництва, не відповідає державним стандартам, нормам і правилам, вихідним даним на проектування об'єктів архітектури, наданими в установленому порядку, та затвердженому проекту, - у розмірі 30% вартості розробленої робочої документації;
Сплата штрафів не звільняє підприємство від відшкодування шкоди, заподіяної внаслідок порушень, і усунення допущених порушень, передбачених цим Законом.
До нормативних актів, що регулюють порядок визначення вартості будівництва, відносяться ДБН Д.1.1. -1-2000 "Правила визначення вартості будівництва", затверджені наказом Держбуду України від 27.08. 2000 р. № 174; наказ Держбуду від 19.10. 2000 р. № 233 "Про введення реформованої системи ціноутворення у будівництві".
Крім фінансової, кримінальної та адміністративної відповідальності, чинне законодавство України передбачає ще настання наступних негативних наслідків для осіб, які допустили самовільне будівництво:
- Відсутність права розпоряджатися (продавати, дарувати, здавати в оренду, змінювати) таким будинком (квартирою). У разі смерті забудовника самовільно побудований будинок не включається до складу спадщини;
- Рішення виконкому місцевої Ради про знесення самовільно збудованого будинку (об'єкту нерухомості). Знос побудованого будинку проводиться в тих випадках, коли громадянин або власник об'єкта нерухомості після попередження не привів його у відповідність з проектом чи встановленими нормами і правилами. Отримані при знесенні житлових будинків, господарських та побутових будівель і споруд матеріали залишаються у власності громадянина, який проводив самовільне будівництво;
- Рішення суду про те, що самовільно побудований будинок або його частина можуть бути безоплатно вилучені на користь органів місцевого самоврядування. Безоплатне вилучення самовільно побудованого будинку (об'єкту нерухомості) не завжди пов'язане з виселенням з нього самовільного забудовника. При відсутності у того, що виселяється іншого жилого приміщення (прописки), придатного для проживання, вилучений будинок (або його частина) може бути залишений у користуванні забудовника як наймача на умовах договору найму житлового приміщення укладається з ним (будинку).
Шляхи виходу
Як випливає зі змісту ст. 376 ЦКУ, будь-яке з порушень законодавства у процесі створення об'єкта нерухомості веде до визнання такого об'єкта об'єктом самовільного будівництва. Причому підставою для того, щоб будується або вже побудований, був визнаний об'єктом самовільного будівництва, може бути як порушення однієї з вимог, перелічених у частині 1 статті, так і декілька з них.
Пункт 7 ст. 376 ЦКУ говорить, що у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил, суд може зобов'язати особу, яка здійснює (здійснив) будівництво, перебудувати об'єкт відповідно до норм і правил будівництва, а в разі відмови - знести самовільно збудований об'єкт та привести земельну ділянку на якому здійснювалося будівництво, в початковий стан.
Перший вихід із ситуації може бути в зворотному порядку затвердження та отримання дозвільної документації. Згідно з чинним законодавством України передбачені наступні вимоги до порядку забудови територій:
Забудова земельних ділянок здійснюється після виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (оренда) і отримання дозволу на проведення будівельних робіт. Право на забудову (будівництво) полягає у можливості власника, користувача земельної ділянки здійснювати на ньому будівництво об'єктів містобудування, перебудову або знесення будівель і споруд (ст. 22 Закону України "Про основи містобудування", в редакції від 08.02 2001 р. № 2257-Ш ).
Громадяни (замовники), які хочуть здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності або користування (оренда), зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад дозвіл на будівництво об'єкта містобудування. Такий дозвіл надається на підставі комплексного висновку органу з питань містобудування та архітектури і дає громадянам (замовникам) право на одержання вихідних даних на проектування, та отримання дозволу на виконання будівельних робіт. У разі прийняття відповідною радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об'єкта відповідно до ст. 24 Закону про забудову.
Після отримання дозволу на будівництво об'єкта містобудування, необхідно отримати вихідні дані на проектування цього об'єкта - ст. 27 Закону про забудову.
Проектна документація на будівництво об'єктів містобудування розробляється і затверджується замовником в установленому законом порядку - ст. 28 Закону про забудову.
Проектна документація розробляється суб'єктом підприємницької діяльності, що має відповідну ліцензію. Проект узгоджується (як правило, проектувальником) за його розділами з інженерно-експлуатаційними службами, органами санітарного та пожежного нагляду, екологічної безпеки та ін проходить комплексну державну експертизу і затверджується підприємством замовника та (або) його вищим органом. Затвердження проектів без укладення зазначеної експертизи можливе лише щодо об'єктів, наведених у Переліку об'єктів, затвердження проектів яких у межах законодавства не потребує висновку комплексної державної експертизи, затвердженому наказом Держбуду від 18.08. 1999 р. № 197.
Забудовнику (підрядчику) за зверненням до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю надається дозвіл на виконання будівельних робіт, право, що засвідчує їх, на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт.
Порядок надання зазначених вище дозволів визначений у Положенні про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт, затвердженим наказом Держкомітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 05.12. 2000 р. № 273.
Будівництво об'єкта здійснюється підрядним, господарським або змішаним способом суб'єктами, що мають відповідні ліцензії на проведення будівельно-монтажних робіт, - п. 30 ст. 9 Закону України "Про ліцензування певних видів господарської діяльності".
З чого все-таки починати процес узаконення самовільно збудованого об'єкта нерухомості? Прежде чем обратиться в горисполком или соответствующую администрацию с заявлением об отводе земли под размещенную строение (если земля ранее отведена не была) или о назначении комиссии для решения вопроса о готовности законченного строительством объекта к эксплуатации, поинтересуйтесь о следующем:
- Кому и на каком основании принадлежит земля, занятая под объектом;
- Какое целевое назначение земельного участка, на котором находится объект;
- Когда и на основании которого приказа, распоряжения построенный объект;
- Согласовывалось размещение данного объекта с какими-либо инженерно-эксплуатационными службами, СЭС и т. п.;
- Кто разрабатывал и утверждал проект сооружения (перепланировки, реконструкции);
- Проводилась ли экспертиза проекта;
- Брались разрешения на проведение строительных работ;
- Мало лицензию на проведение строительно-монтажных работ предприятие на момент строительства;
- Закончен ли объект строительством;
- Какая стоимость затрат на проведение строительных работ.
Якщо будівництво велося на чужій території або території іншого підприємства, то підприємству-забудовникові необхідно:
1) оформить землеотвод в связи с добровольным отказом предприятия, предоставившего землю под застройку;
2) получить разрешение на строительство и размещение объекта градостроительства.
1. В горисполком или местную администрацию подается соответствующее заявление, проект отвода земли под размещенное строение, согласованный с управлением градостроительства и архитектуры, инженерно-эксплуатационными службами (горводоканал, горгаз, теплосеть, электросеть, радиоузел, телеком), органами санитарно-эпидемиологического надзора, ГАИ и др .
2. Физические и юридические лица построили, реконструировали, расширили, увеличили или строение, надстроили, или сооружение подают письменное заявление о предоставлении разрешения на строительство в исполнительный орган соответствующего совета. К заявлению прилагается документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком. В случае если заказчик (застройщик) не является владельцем или пользователем земельного участка, подается также нотариально заверенное согласие собственника земельного участка на застройку этого участка, а если участок находится в пользовании - нотариально удостоверенные согласия владельца и пользователя земельного участка на его застройку. Перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство, которые прилагаются к письменному заявлению, порядок их рассмотрения определяются региональными или местными правилами застройки.
По постановлениям инспекции ГАСК и органа земельных ресурсов выплачиваются наложены штрафы за правонарушения в сфере градостроительства и земельного законодательства, о котором мы писали выше. Горисполком или местная администрация выносят решение о предоставлении предприятию - застройщику земельного участка (в собственность, аренду, долгосрочное или постоянное пользование и т. п.) под строительство и размещение сооружения, а также разрешение на строительство и размещение объекта на ранее отведенном земельном участке . Скорее всего, одновременно с наложением штрафов инспекцией ГАСК будет вынесено предписание об устранении допущенных нарушений (если они есть), то есть будет предложено получить разрешение на проведение строительных работ. Поскольку форма акта госкомиссии о готовности объекта к эксплуатации включает также и сведения о выданном разрешении на проведение строительно-монтажных работ. А это означает, что для получения указанного разрешения следует представить:
- Документы об отводе земли и разрешении строительства;
- Разработан и утвержден проект строительства, прошедший экспертизу;
- Документы о назначении ответственных исполнителей работ (прораба, представителей авторского и технического надзора).
После получения разрешения на проведение строительных работ необходимо обратиться в инспекцию ГАСК с заявлением о назначении государственной технической комиссии для решения вопроса о готовности объекта к эксплуатации.
Для тех предприятий-застройщиков, которые из соображений предосторожности еще не увеличили балансовую стоимость основных фондов на стоимость ранее произведенных затрат на изготовление объекта, акт ввода является "железным" основанием для того, чтобы это сделать.
Другой выход из ситуации можно увидеть в п. 5 ст. 376 ГКУ, в котором предусматривается, что в случае, если были допущены какие-либо нарушения, но в то же время вы являетесь владельцем земельного участка с соответствующим целевым назначением или владеете правом пользования такой земельным участком, допускается возможность признания за вами права собственности на 'объект недвижимости, самовольно построенный на таком земельном участке, - в судебном порядке.
Конституцией Украины установлено, что судебные решения, вступившие в законную силу, обязательны для всех органов государственной власти и органов местного самоуправления, предприятий, учреждений, организаций, должностных или служебных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Украины, а в случаях , установленных международными договорами, согласие на обязательность которых предоставлено Верховной Радой Украины, - и за ее пределами.
Решения судов о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества, о передаче бесхозного недвижимого имущества в коммунальную собственность являются документами, которые устанавливают право, на основании которых проводится регистрация прав собственности на ' объекты недвижимого имущества (п. 10 дополнения 1 к пункту 2. 1 Временного положения № 7 / 5).
Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество по решению суда может быть признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество. Если владелец (пользователь) земельного участка протестует против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, осуществившим (осуществляющим) самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, осуществившим (осуществляющим) самовольное строительство, или за его счет.
Лицо, осуществившее самовольное строительство, имеет право на возмещение расходов на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за владельцем (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено.
http://inc.com.ua
|
| |
| |
