19:09 Ринок нерухомості : аукціони повертаються (ч.2) |
Аукціони повернулися. Але на пониження.
За часів пухиря на ринку нерухомості (який, до речі, здувся ще не остаточно) нерідко прямо на квартирах порівняно рідкісних у той час продавців квадратних метрів влаштовувалися своєрідні міні-аукціони в ході яких вигравав і отримував квартиру той з декількох покупців, у кого гаманець був товщий або була можливість швидко без залучення банківського кредиту сплатити угоду. Частенько ціна на об'єкт, що купувався, на таких домашніх торгах підвищувалася на десятки відсотків. Зараз часи помінялися. У багатьох, навіть найпривабливіших за якістю і місцерозташуванню будинках і регіональних центрів зараз одночасно продається по дещо майже однакових по параметрах квартир. Якщо ж з'являється покупець з "живими" грошима, готовий негайно вчинити угоду, то він, як правило, обдзвонює претендентів- продавців і сам призначає знижену від ринкової ціну. Хто з продавців погоджується на умови покупця той в результаті і отримує "головний приз" - гроші за свої квадратні метри. Таким чином, серед продавців одного і того ж будинку влаштовується своєрідний телефонний міні-аукціон на пониження ціни в результаті торгів ціна у найбільш поступливого продавця може впасти на 10-20 і більше відсотків. Євровиручалка? Основним чинником, що утримує ринок нерухомості України від швидкісного обвалу, є надії власників житлових і нежитлових приміщень на пожвавлення продажів і цін на квадратні метри напередодні футбольного чемпіонату Євро-2012. Хоча, швидше за все імпульс міжнародних змагань на території країни не зробить рівно ніякого впливу на ринок нерухомості. В умовах нашої суворої дійсності ще невідомо, що зрештою переважить - досить скромні інвестиції (а в цьому плані, на жаль окрім українських кіпріотів, ніхто особливо і не старається) або ж непідйомні зовнішні борги держави, які утворилися у тому числі і із-за величезних руйнівних витрат, пов'язаних з підготовкою до єврочемпіонату. До того ж проти віртуальної допомоги від ЄВРО-2012 грає команда обтяжуючих обставин. Топ-сімка чинників, що тягнуть ринок нерухомості до дна 1.Нова редакція Закону "Про виконавчу службу", що набула чинності з 9 березня значно спростила процес стягнення боргів і істотно розширила права кредиторів і виконавчих служб при реалізації запорук, в т.ч. і нерухомого майна. Правда фінансові установи не сильно форсують доступні їм механізми реалізації квартир і комерційних площ у зв'язку з тим, що така "масовка" не лише б посилила соціальну напруженість, але і в лічені дні обвалила б ринок і знецінила запоруки. 2. На доступну іпотеку з 10-20-процентним первинним внеском і їстівними хоч би 8-10% річних по кредиту в осяжному майбутньому розраховувати не доводиться, адже доля проблемних і реструктуризованих кредитів, за підрахунками агентства Fitch Ratings досягла минулого року 56,5% (рейтинг складений по вибірці 12 українських фінансових установ), а це максимум за весь час моніторингу. 3.Ухвалений Закон "Про регулювання містобудівної діяльності", що значно спрощує дозвільну процедуру будівництва. Час узгодження проектів зменшиться з 460 до 90 днів, аналогічно зменшиться і час введення в експлуатацію готового об'єкту. Істотно скоротяться контакти з контролюючими інстанціями і кількість всіляких дозволів. Усе це, вірогідно повинно запрацювати після підготовки відповідних нормативних документів. Очевидно, на це знадобиться близько двох місяців. 4. Плани про ринок землі доки залишаються лише планами. Але у разі, якщо він наступного року буде все-таки відкритий, потенційним лендлордам знадобиться багато готівки. І не уся вона на офшорних або українських рахунках. Частково гроші зависли і в дорогих елітних об'єктах нерухомості, реалізувати які за поточними неадекватними цінами просто неможливо. Значить, ціни на "елітку" почнуть падати як листя восени, адже земля чи не на порядок актив "смачніший" чим самі ласі квадратні метри. 5.Комунальні платежі, рахунки за газ і електрику в нашій країні складають не більше 20-30% від вартості передбачуваної оренди об'єкту житлової нерухомості. В порівнянні з іншими країнами це невелике співвідношення. Судячи з усього цьому співвідношенню існувати недовго.Як оголосили компетентні державні чиновники: платежі росли, ростуть і ростимуть. Тобто інвестиційний виграш від здачі квартири в оренду зменшуватиметься "не по днях, а по годиннику". Вже в поточному році багато "зайвих" квадратних метрів стали фінансово нелегким тягарем навіть для багатьох заможних громадян. Багато хто тільки останнім часом помітив, як "поважчали" їх квитанції і "схуднули" гаманці. 6.Основними покупцями на ринку нерухомості до першої хвилі економічної кризи були представники дрібного і середнього бізнесу. Останнім часом реальність така, що прибутковість їх бізнесу в силу усім відомих причин різко впала (при тому що прибутки багатьох відомих великих бізнесменів виросли в рази) і, відповідно, більшості представників середнього класу українців стало не до квартир і не до розвитку бізнесу. Поставлено завдання куди простіше - вижити в скрутних умовах. Багато представників "дрібних і середніх" не те, що не в змозі сплатити повну вартість квартири (хоча ще не так давно прикуповували апартаменти і "прозапас", і для членів сім'ї) вони і не можуть собі дозволити навіть оплачувати щомісячні виплати по іпотеці, не кажучи вже про перший внесок. 7. Прибутки простих громадян також знаходяться під досить жорстким натиском: з одного боку, захмарні ціни в супермаркетах і в квитанціях з іншої - можливість росту особистих прибутків сильно обмежена. Готівки на руках у населення стає все менше, а витрат все більше. Вже зараз відомо, коли ж нарешті ринок нерухомості України набуде звичних оборотів, збільшиться кількість угод, а потім через деякий час і ціна. Це станеться, коли в країну прийдуть інвестиції з розвинених країн, зайдуть "дешеві" іноземні гроші почнуть роздавати адекватні кредити, податковий тиск на "офшорний" бізнес зросте, а на звичайний дрібний і середній зменшиться. Між іншим, у березні продажі нових будинків в США рухнули до нових мінімумів. Всього було продано 19 тис. одиниць чого за період підрахунку показника (з 1963 року) жодного разу не було, навіть в гірші місяці. А медіанна ціна б/у будинків впала до 156,10 дол. і виявилася на рівні 2002 року. Продажі будинків на вторинному ринку в лютому показали негативний результат - 9,6%. (Медіанною називають ціну, по відношенню до якої 50% об'єктів, що продаються, коштують дешевше, а 50% - дорожче.) |
|
|
| Всього коментарів: 0 | |