19:11 Ринок нерухомості : аукціони повертаються (ч.1) |
Можете уявити собі автомашину, що рухається на першій передачі, тобто на мінімальній швидкості, по головній дорозі в умовах величезного мегаполісу? Саме так виглядає зараз ринок української нерухомості.
Потенційні покупці упевнені в тому, що ціни на українське житло рано чи пізно обваляться ще раз. Продавці - що країна увійде до двадцятки найекономічнішо розвинених країн не через півстоліття, а "вже сьогодні". І ті, і інші упевнені що стан ринку нерухомості дзеркально залежить від стану національної економіки і суспільства в цілому - і це відповідає дійсності. Саме тому в 2011 році ринки нерухомості різних країн рухаються абсолютно в різні боки. У одних країнах економіки повільно відновлюються після першої хвилі економічної кризи, і ринки нерухомості перебуваючи під враженням від кількісного пом'якшення і загального монетарного неподобства (особливо від QE - 2 ФРС США), повільно стають на шлях висхідного тренду. У інших державах економічні успіхи набагато менш виразні і, відповідно ринки нерухомості або стагнують, або повільно рухаються. Є і третій - український - варіант, коли, з одного боку, чи не тотальна бідність населення не дозволяє одній стороні стосунків на ринку нерухомості - покупцям - що-небудь придбати, але з іншої - безпрецедентна непрозорість і корумпованість суспільства не дає підстав другій стороні стосунків - продавцям - вважати, що, у разі продажу власних квадратних метрів, виручені гроші можна буде зберегти, вкласти і примножити. Саме тому не поспішають ні ті, ні інші. Правди про стан ринку квартир в нашій країні вам не скаже ніхто. Навряд чи ви дочекаєтеся її від рієлторів. Адже напередодні грандіозного першого обвалу цін восени 2008 року одно з великих столичних агентств нерухомості опублікувало аналітичний матеріал під одіозною назвою: "Нерухомість-2008: зниження цін не буде". Навряд чи ви отримаєте об'єктивну інформацію і від забудовників деякі з яких також буквально за пару місяців до обвалу на ціновій верхівці ринку профінансували масовану рекламну акцію з псевдоаналітичними статтями в ЗМІ під назвою: "2008 рік - кращий час для придбання житла". Правда клієнтів в цей час вже було замало, тому згодом під час першої хвилі економічної кризи власні профільні активи - недобудовані об'єкти і земельні ділянки- забудовникам довелося реалізовувати за викидними цінами. Не дочекатися і допомоги від держави. Якщо в Росії офіційні дані по угодах на ринку нерухомості щомісячно(!) представляє управління Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестр), то в нашій країні ні БТІ ні міністерство юстиції такими даними не повідомляє. Саме тому вітчизняний ринок нерухомості залишається закритим, саме тому так багато людей "отоварилося" у банківських установах країни непідйомними кредитами. В період буму на ринку славно погуляли усі. Рієлтори отримали мільйони доларів комісійних, банкіри мільйони доларів відсотків по іпотеці, продавці квартир отримали нечувані суми, з якими не соромно показатися на ринках нерухомості найрозвиненіших країн світу, ось тільки платити по рахунках доводиться рядовим українським позикодавцям "щасливим" володарям іпотечних кредитів. Черги з охочих вигідно продати квартиру Насправді у ринку нерухомості є декілька двигунів. Першим мотором і одночасно чинником попиту є значне збільшення реальних прибутків населення. В результаті загального економічного підйому розбагатіле населення починає вкладати вільні кошти в нерухомість. У нашій країні зафіксований чи не рекордний, по версії державних чиновників, ріст валового національного продукту. Проте регулярні опитування громадської думки примушують замислитися над тим, в чиїх саме кишенях опинився результат горезвісного економічного зростання. Експерти фіксують подвійний обвал рівня споживчого оптимізму в країні. Перший стався в середині минулого року, другий зовсім нещодавно - у березні 2011-го. Ще однією рушійною силою ринку є розвиток іпотеки. Доступне кредитування призводить до збільшення доступності житла, в розвинених країнах саме іпотечний попит є переважаючим. Причому коливання процентних ставок на іпотечні позики сильно впливають на цю складову попиту. Іпотека в нашій країні дійсно зрушилася з нульової точки до 5-7% (саме такий відсоток угод із залученням засобів фінансових установ відмічають зараз гравці ринку) у кінці минулого і початку поточного років. Проте в наших умовах угоди на ринку житла із залученням позикових коштів поки що погода не робить. По-перше, у зв'язку з їх мізерною кількістю. По-друге, займаються, як правило, порівняно невеликі суми, що не перевищують еквіваленту в 10-20 тис. дол. США які бракує для здійснення купівлі. Просто кажучи, населення не ризикує поки що наступати на ті ж граблі, тим більше що за кожну позичену гривню через певний час доведеться повернути вже дві-три, враховуючи просто захмарні процентні ставки. Третім "моторчиком" ринку є психологічна складова. І коли ми бачимо черги з охочих саме продати, а не купити квадратні метри, то відповідно продавці починають поспішати, а покупці відкладають свої плани з придбання. І, навпаки якщо як в минулі часи на кожен об'єкт нерухомості буде чи не по десятку претендентів, психологічний драйвер працюватиме вже на продавця квартири. Виникне неадекватний, необгрунтований ажіотаж, і цикл ринку нерухомості міняється на протилежний.Таким чином, на ринку нерухомості України жоден так званий двигун нині повноцінно не працює. |
|
|
| Всього коментарів: 0 | |