З кінця липня, коли був опублікований наш літній іпотечний огляд, не тільки збільшилася кількість банків, які кредитують купівлю житла, а й добряче змінилися умови таких кредитів. Якщо влітку іпотеку давали близько 25 банків, то сьогодні таких фінустанов щонайменше 30. Річ у тім, що сьогодні багато дрібних банків готові кредитувати своїх клієнтів на купівлю житла, але особливо не афішують таку можливість. Причому "малята", на відміну від великих фінустанов, готові йти назустріч своїм клієнтам і, наприклад, лояльніше ставитися до лівих доходів - головне, щоб вони були! На жаль, великі банки таких знижок не роблять. Зате у них з кожним кварталом ми відзначаємо дедалі нижчі ставки і зниження вимог щодо першого внеску.
Кредити - достойним
Докладно вивчивши умови кредитування, ми задалися питанням: а кому банки дають кредити на житло? Начальник управління іпотечного кредитування ВТБ Банку Олександр Борщевич розповів, що найбільше кредитів на житло видається в Києві (50% всіх позичальників), Дніпропетровську, Харкові та Львові. За словами експерта, в середньому позичальники вносять зі своєї кишені близько 40% ціни квартири. Що до соціального статусу, то в основному серед одержувачів іпотеки держслужбовці, підприємці, працівники та керівники середньої ланки великих компаній (там зазвичай "біла" зарплата). У прес-службі банку "Київ" нам повідомили, що середньому іпотечному позичальнику 35-40 років і він заробляє близько 15 тис. грн. (Це може бути сума доходів усіх членів сім'ї). Зрозуміло, що під такі критерії підпадають одиниці українців. Не дивно, що тільки один банк відповів на наше запитання про кількість виданих кредитів - ВТБ Банк: з липня, коли банк відновив видачу іпотеки, видано всього 30 кредитів.
Ставки дедалі нижчі
Головне осіннє досягнення іпотеки - зниження ставок. Якщо навесні вони доходили до 40% (в середньому 25-30%), влітку були на рівні 21-26%, то до жовтня знизилися до 19-21% річних. Деякі банки знизили ставки до 15-17% на рік, але це або акційні пропозиції, або кредити на недобудоване житло від будкомпаній-партнерів банку, або кредити під плаваючі відсоткові ставки. До речі, більше банків тепер дають кредити під плаваючі ставки: було чотири, а стало шість. Є й унікальні пропозиції. "На ринку з'явилося декілька кредитних програм зі ставками на рівні 7%, а то й взагалі 0%.
Але це рекламний трюк, за цими програмами, як правило, стягується комісія 1-3% на місяць (реальна ставка буде на рівні 20-25% річних), а також плата за супровід позикового рахунку", - розповів нам президент Українського аналітичного центру Олександр Охріменко. До того ж за минулі три місяці багато банків знизили розміри перших внесків - з 40-50% до 30-40%, а також збільшили терміни кредитів. Улітку всього шість банків давало іпотеку на 20 років, тепер - дев'ять.
Брати іпотеку заважають ... банки
Зниження відсоткових ставок в теорії має серйозно полегшувати життя позичальників. Посудіть самі. Влітку, наприклад, "Індекс-Банк" давав іпотеку на 15 років під 24,5% річних, за таким кредитом (брали, приміром, 240 тис. грн. - 50% від вартості житла) потрібно було платити 5032 грн. (Погашення рівними частинами) або 6233 грн. (Стандартна схема погашення). Тепер банк дає кредити на ті ж 15 років, але під 20%, і щомісячні платежі утворюються на 800-900 грн. менше - 4215 і 5333 грн. відповідно. Таке зниження означає, що позичальнику буде простіше виконати вимоги банку, наприклад, по доходах, і простіше отримати кредит.
Але це тільки в теорії. Справа в тому, що за останні місяці вимоги практично не змінилися. Наприклад, банки як і раніше вимагають, щоб дохід позичальника був в 2-2,5 рази більшим від платежу по кредиту. Цю вимогу набагато легше виконувати, якщо кредит бере не позичальник-одинак, а подружня пара - тоді доходи подружжя сумуються. Додаткова складність у виконанні вимог банків - як і влітку, вони приймають тільки офіційні доходи, підтверджені довідками.
Тобто, якщо банк нарахував вам по кредиту 5000 грн. щомісячного платежу, ваш дохід має бути як мінімум 10 тис. грн. Погодьтеся, не кожен українець може похвалитися таким офіційним доходом. Якщо доходу не вистачає, банк може вимагати залучення поручителя по кредиту. Добре б, щоб це був хтось із найближчих родичів. Враховуючи, що до поручителя висуваються такі ж вимоги, як і до позичальника (адже саме йому доведеться погашати кредит, якщо основний боржник не зможе робити цього), це може ще більше ускладнювати справу.
Тож, як і раніше, мало хто може собі дозволити взяти іпотеку. Це підтверджують і ріелтори. "Так, ставки впали на кілька відсотків, але ситуація мало змінилася - кредитних покупок житла на ринку майже немає", - говорить президент Союзу фахівців з нерухомості Ігор Однопозов. Не допомагає позичальникам і поява на ринку спільних пропозицій від банків і агентств нерухомості з більш лояльними умовами кредитування, ніж звичайні банківські пропозиції. "До нас регулярно звертаються банки і пропонують співпрацю - спільні кредитні програми зі зниженими відсотковими ставками або комісіями за оформлення кредиту, - говорить директор агентства нерухомості "Золоті ворота" Олексій Холмецький. - Але це мало допомагає позичальнику, бо банки не поспішають пом'якшувати свої вимоги щодо офіційності доходів, розміру першого внеску". За словами експерта, єдина корисна складова таких пропозицій - більш швидкий розгляд кредитних заявок клієнтів агентств. Це добре, тому що сьогодні клієнти нерідко втрачають завдатки за квартири саме через те, що банки затягують розгляд кредитних заявок.
Коли полегшає
Як ми з'ясували, хоча умови іпотечних кредитів і стали вигіднішими (а іноді навіть встигли вийти на докризові параметри!), позичити на купівлю квартири легше не стало. На жаль, опитані нами експерти не очікують, що найближчим часом банки знову будуть давати іпотеку дешево і просто. "Поліпшення умов кредитування після кризи - нешвидкий процес. Ми очікуємо, що ринок іпотеки відновиться не реніше ніж через рік-півтора", - вважає Кшиштоф Кужьбік, член правління з роздрібного банківського бізнесу банку "Форум" Commerzbank Group.
Аналогічний прогноз озвучив і Олексій Холмецький з АН "Золоті ворота". На думку експерта, тільки до кінця наступного року іпотека набуде людського обличчя - щодо умов, а заодно щодо вимог до позичальників. "Оскільки сьогодні кількість роботодавців, готових платити "білу" зарплату, невелика, думаю, банки поступово будуть знижувати свої вимоги до доходів. Адже поки у них фактично нікому брати кредити - зарплати не ростуть, ціни на житло не падають, число покупців тільки скорочується", - говорить Холмецький.
Сегодня
|