| Головна » Файли » Корисні статті - нерухомість в Україні » Іпотека |
Заставні свідчення
| 29.07.2011, 19:30 | |
"Ринок заставного житла переживає період підйому. Виконавчі виробництва масово відкривалися ще в 2009-2010 рр. Відповідно, збільшилася і кількість квартир, які "дійшли" до стадії реалізації на публічних торгах", - говорить Сергій Бондарєв, директор компанії "ОТП Факторинг", що займається реалізацією заставного майна "ОТП Банку" - одного з найбільших іпотечних кредиторів в докризові часи. Своє твердження Бондарєв підтверджує статистику, згідно з якою в 2009 р. "ОТП Банк" реалізував 97 об'єктів нерухомості, в 2010 р. - 162, а протягом першого півріччя 2011 р. - вже 86 об'єктів. На жаль, інші найбільші докризові кредитори іпотеки (УкрСиббанк, Укрсоцбанк, "Райффайзен Банк Аваль") так і не знайшли можливості відповісти на запит Бізнесу. Як би там не було, позначена тенденція до збільшення кількості угод із продажу іпотечної нерухомості підтверджується даними більш дрібних кредиторів іпотеки. Наприклад, "Ерсте Банк" в 2009 р. продав лише 18 об'єктів нерухомості менш ніж на 5 млн грн., в 2010 р. - вже 92 об'єкта на 28 млн грн., а в першому півріччі 2011 р. - 87 квартир (будинків) на 24 млн грн. Аналогічна динаміка спостерігається і у "ВТБ Банку". "2009 р. не був показовим з точки зору реалізації майна, оскільки ми намагалися знайти з позичальниками шляхи вирішення виниклих проблем, і найчастіше переговори закінчувалися реструктуризацією угод. При цьому зі злісними неплатниками велися активні судові розгляди", - розповідає Олександр Борщевич, начальник управління іпотечного кредитування "ВТБ Банку". За його словами, в 2010 р. було продано в 10 разів більше квартир (будинків), ніж в 2009 р., а за перше півріччя 2011 р. - стільки ж об'єктів, скільки за весь 2010 р. Ринкові утворення "Ринок заставного житла існує, більше того, активно розвивається прямо пропорційно прибуткам колекторських компаній і торгових організацій. У міру погіршення якості обслуговування кредитів збільшується кількість майна, що підлягає реалізації", - зазначає Юлія Віжевський, керівник управління нерухомості та оцінки "Піреус Банку (Україна)". Думку колеги поділяє Богдан Кузняк, начальник управління примусового стягнення "Ерсте Банку": "Ринок заставного житла існує, і його активність з року в рік збільшується". Водночас банкіри вважають, що цей ринок буде розвиватися. "Кількість та обсяги угод купівлі-продажу неспівставні з обсягами проблемної заборгованості банків з іпотечних кредитів", - говорить Борщевич. За його словами, такий стан справ зумовлений небажанням позичальників розлучатися зі своїм житлом, а також тривалістю одержання судових рішень. Є також думка, що ринок заставного житла не варто розглядати відокремлено. "Я б не виділяв ринок заставного житла із загального ринку нерухомості, він є його частиною. Ціни на іпотечне майно (за добровільної реалізації) формуються на основі ринкових тенденцій і купівельного попиту", - пояснює Олексій Вуйко, директор департаменту по роботі з проблемними активами фізичних осіб "VAB Банку". З банкіром згодні ріелтори. "Пропозиція іпотечних заставних квартир досить велика, але такі угоди майже нічим не відрізняються від звичайної купівлі-продажу ні за процедурою, ні за ціною. Позичальники нікуди не поспішають - ставлять ринкову ціну, - розповідає брокер АН "Благовіст". - Водночас є випадки, коли позичальники реально не можуть платити. Тоді пропонується ціна, нижча за ринкову, але такі пропозиції поодинокі - одна з 20-30 випадків, і на них не варто орієнтуватися". Що стосується обсягу ринку застав, то багато банкірів не ризикнули його оцінити. "Оцінити щорічні обсяги досить складно, оскільки немає єдиного реєстру заставного житла, а багато банків і зовсім не афішують те заставне майно, яке пропонується до реалізації, - пояснює Марина Нестеровська, директор департаменту роздрібного бізнесу банку "Хрещатик". - Водночас в 2010-2011 рр. кількість угод помітно зросла, коли багато банків почали заявляти про реалізацію заставних квартир". Так, в "Ерсте Банку" обсяг реалізації заставної нерухомості за підсумками 2010 р. в цілому по ринку оцінюють в 2-2,5 млрд грн. Зазначимо, що до початку кризи (1 жовтня 2008 р.) заборгованість населення по іпотеці досягла 80 млрд грн. Отже, якщо врахувати, що перший внесок в середньому становив 20% ціни квартири, заставне нерухоме майно можна оцінити в 100 млрд грн. Беручи до уваги рівень проблемної заборгованості з іпотеки в 30% портфеля (оцінки самих банкірів), потенціал ринкової пропозиції заставного майна може скласти 30 млрд грн. Таким чином, потенційно частка ринку заставного житла в загальному обсязі продаваної нерухомості може досягти 30%, бо, за даними Мін'юсту, в 2009-2010 рр. нотаріуси реєстрували приблизно по 245 тис. договорів купівлі-продажу житлової нерухомості. Якщо припустити, що середня ціна одного об'єкта становить $50 тис., річний обсяг ринку нерухомості (у грошовому вираженні) перевищує $12 млрд, тобто 100 млрд грн. Добровільно... Практикуються дві основні схеми реалізації заставного майна: добровільний продаж в рамках досудового врегулювання спору між банком і позичальником і примусовий - за рішенням суду, через виконавчу службу, на публічних торгах. Традиційно банкіри запевняють, що спочатку намагаються вирішити питання з проблемним позичальником полюбовно. "Позичальники, які опинилися в складному фінансовому становищі, намагаються залагодити відносини з банком усіма способами. Аж до добровільного продажу майна, - розповідає Сергій Бондарєв. - Як показує практика, добровільна реалізація дозволяє істотно скоротити розрив між ринковою вартістю квартири і реальною ціною продажу. Це зберігає час і нерви боржника і дозволяє покрити більшу частину боргу, ніж у разі примусового продажу". Водночас на практиці дуже часто банкіри відразу ж ініціюють стосовно проблемного позичальника процедуру примусового стягнення. Тобто, по суті, добровільний продаж проводиться паралельно з судовими розглядами. Таким чином, банкіри намагаються мінімізувати свої ризики. "Бувають випадки, коли сторони досягають домовленості про те, що позичальник добровільно продасть майно. Але минає час - і нічого не відбувається. Банки не можуть дозволяти водити себе за носа, тому намагаються якомога раніше почати процес стягнення, пам'ятаючи, що ця процедура триває в середньому півтора року", - говорить банкір, що побажав залишитися неназваним. При цьому компроміс можна знайти на кожній стадії судових розглядів. Якщо домовитися все ж не виходить, доводиться продавати нерухомість "з молотка". Оголошення як про добровільну, так і про примусову реалізацію заставного майна розміщуються на сайтах банків. Більшість найбільших фінустанов передбачають на своїх сайтах спеціальні розділи, присвячені реалізації заставного майна. Станом на 15 липня поточного року, наприклад, в базi УкрСиббанку було близько 400 оголошень про добровільний продаж житла позичальниками, які не можуть обслуговувати свої кредити. Ще 800 об'єктів житлової нерухомості реалізуються в ході публічних торгів в рамках виконавчого провадження. Відповідно до річного звіту, до початку 2011 р. УкрСиббанк виступав позивачем у 19,3 тис. судових справ більш ніж на $2 млрд. "Райффайзен Банк Аваль" зараз продає більше 600 квартир і більше 500 житлових будинків. При цьому дуже часто в базі даних зустрічаються настільки старі об'єкти нерухомості (наприклад, сільські "розвалюхи" у різних куточках країни вартістю в кілька тисяч гривень), що навіть незрозуміло, яким чином вони опинилися в заставі у банку. Не менш велика картотека застав сформувалася і у "ОТП Банку". Оголошення про добровільний продаж можна знайти в спеціалізованих виданнях, а також на інтернет-сайтах. Учасники ринку, як банкіри, так і брокери, стверджують, що, як правило, добровільний продаж здійснюється за ринковою ціною. Сам процес реалізації майна в добровільному порядку, за наявності покупця, може зайняти 2-3 дні, протягом яких боржник погоджує вартість квартири з банком і здійснює операцію. Зазначимо, якщо ціна продажу застави набагато нижча за ринкову і при цьому нижча за залишок заборгованості позичальника, банк не схвалить таку угоду. "Якщо позичальник хоче реалізувати квартиру в стислі терміни, ціна може бути встановлена значно нижчою за ринкову, але це можливо, тільки якщо розмір виручки покриває заборгованість перед банком", - попереджає Олександр Борщевич. Згода банку на угоду обов'язкова, оскільки її об'єкт є предметом застави. В іншому випадку основний ризик покупця заставної нерухомості полягає в можливі претензії банку на об'єкт покупки. Водночас одна з переваг покупки заставного житла за "добровільною" схемою - це велика ймовірність уникнути сплати комісійних нарахувань агентствам нерухомості (становлять 3-5% вартості житла), оскільки в більшості оголошень вказується контакт безпосередньо банку. ...примусово "Коли позичальник не погашає кредит, ігнорує пропозиції банку про реструктуризацію або обирає деструктивну позицію в ході переговорів, відмовляється продавати заставне майно у добровільному порядку, майно реалізується в примусовому порядку за рішенням суду або на підставі виконавчого напису (про цей випадок см. статтю "Добірні плоди"), через публічні торги (аукціони)", - відзначає Кузняк. За словами банкіра, даний спосіб менш вигідний як банку, так і позичальнику, оскільки майно продається дешевше, ніж у випадку добровільної реалізації, і, як наслідок, до банку надходить значно менше коштів для погашення заборгованості. Ціна продажу на публічних торгах у найкращому випадку буде на 10-20% нижче за ринкову. Найчастіше вартість нерухомості знижується на 20-30%. "Слід врахувати, що банк отримає ще менше грошей, тому що витрати на торги і виконавчий збір (10% від суми) будуть компенсуватися з коштів, отриманих від продажу квартири. Відповідно, банк буде змушений і далі стягувати з позичальника відсутні гроші, заарештовувати інше майно, забороняти йому виїзд за кордон (Указ Президента № 813 від 08.10.09 р) і т.п.", - відзначає Бондарєв. За його словами, сама процедура примусового продажу займає не менше півроку. Державна виконавча служба (ДВС) здійснює реалізацію майна за допомогою торгових компаній, акредитованих Мін'юстом. За словами банкірів, кількість таких структур не перевищує і десятка. "Послуги приватних торгових організацій щодо реалізації іпотечного майна, перелік яких визначається Мін'юстом, подорожчали в 5 разів - з 3% до 15% від вартості реалізації", - нарікає Кузняк. Стартова вартість реалізованого майна визначається незалежним експертом-оцінювачем (згідно з Законом "Про виконавче провадження"). Майно, за законом, має бути продано протягом двох місяців з дня його передачі спеціалізованої торгової організації. Нереалізоване в цей строк майно підлягає уцінці, продажу в місячний термін. Оголошення про продаж застав розміщуються на сайті Мін'юсту, а також у пресі. Для участі в аукціоні фізична особа повинна пройти реєстрацію та внести гарантійний внесок на рахунок торговельної організації. У разі виграшу на аукціоні громадянин зобов'язаний перерахувати кошти на рахунки виконавчої служби. Після цього ГІС перераховує гроші на рахунки банку, що на практиці займає 7-14 днів. Далі банк повинен розподілити кошти, і тільки після цього він може вивести майно з-під застави. Після чого покупець може звернутися до нотаріуса для реєстрації покупки. Учасники ринку говорять, що пересічні покупці-фізособи все частіше беруть участь у таких аукціонах. "Потенційний покупець стає більш грамотним у юридичному відношенні і готовий брати участь у примусових торгах, купуючи майно за ціною, нижчою за ринкову", - говорить Сергій Бондарєв. Водночас ріелтори не рекомендують купувати заставну нерухомість на публічних торгах. "В основному "аукціонні" квартири за привабливими цінами забирають працівники банків, які знають всі обставини і впевнені в юридичній чистоті угоди. Для пересічного громадянина це небезпечно. Купувати квартири з аукціону, значить, наживати собі безліч проблем. У 99% випадків процедура виставлення таких об'єктів на аукціон не дотримується, тому є прецеденти, коли покупцям доводилося повертати квартиру назад", - попереджає ріелтор одного зі столичних агентств нерухомості. Нагадаємо: нещодавно парламентарії схвалили новий Закон, який спрощує процедуру стягнення і відчуження заставного майна. Однак нові процедури не будуть поширюватися на кредити, видані до набуття чинності схваленого документа. Контрольна закупка Кореспондент Бізнесу ледь не став учасником аукціону з продажу елітної квартири в центрі Києва, коли натрапив на відповідне оголошення в інтернеті. Як пояснили в банку, йдеться про апартаменти в клубному будинку, який будувався для дипломатів американського посольства (7 поверхів - 7 квартир). Квартира виступає заставою за кредитом для споживчих цілей і стягується примусово. За інформацією співробітника банку, позичальником є "адекватна жінка", яка паралельно продає цю квартиру добровільно за $2,5 млн (відповідне оголошення є в інтернеті). Стартова ж ціна цієї квартири на аукціоні - 8,2 млн грн. Перші торги завершилися безрезультатно, оскільки ціна в 10 млн грн., виставлена на них, на думку представника банку, виявилася завищеною. У банку пообіцяли потенційному покупцеві "надати юридичну допомогу, щоб не виникло жодних проблем" і навіть запропонували кредит на покупку застави. Розмова відбулася в середу, 19 липня, напередодні других торгів. Представник банку висловив явну зацікавленість у потенційного покупця: надав мобільний номер співробітниці торговельної організації, запропонував під'їхати подивитися квартиру і подати заявку на аукціон. Як вдалося з'ясувати, інших охочих просто не було. У четвер вранці з банку передзвонили і нагадали про аукціон. Потім був дзвінок вже від організаторів торгів, які також вмовляли взяти участь в аукціоні, навіть незважаючи на катастрофічний цейтнот. "Якщо у вас є бажання придбати цю квартиру, ми можемо з вами домовитися, під'їдете, коли зможете", - запропонував представник організатора торгів. Цілком можливо, ми б продовжили "контрольну закупівлю", та ось тільки для участі в торгах було потрібно внести гарантійний внесок розміром 14,9% вартості майна, тобто більше 1 млн грн. Денис Миргородський, президент адвокатської фірми "Династія" - Теоретично покупка майна на публічних торгах - безризикова. Однак на практиці є серія рішень Верховного Суду, в яких сказано, що "добросовісним покупцем" людина є тільки в тому випадку, якщо в точності дотримано процедури виконавчого провадження. Якщо ж держвиконавець припустився будь-якої помилки або неточності, то придбане майно може бути відібране в покупця. При цьому можуть виникнути проблеми з поверненням сплачених грошей. Причиною скасування торгів найчастіше є наступні помилки держвиконавців: недотримання процедури і термінів публікації оголошення про проведення торгів, неповідомлення боржника про оцінку майна професійним оцінювачем, порушення процедури опису й арешту майна. Таким чином, покупець, що придбає майно на торгах, не може бути впевнений в чистоті оборудки. Богдан Кузняк, начальник управління примусового стягнення "Ерсте Банку" - Після внесення останніх змін до законодавства процедура примусової реалізації стала невиправдано дорогою. Це суперечить нормам ст.5 Закону України "Про виконавче провадження" щодо максимально повного примусового виконання рішень, зазначених у документі (виконавчому листі) на примусове виконання, оскільки стягувач одержує менше грошей. Більше того, зараз стягувач (банк) позбавлений права вибирати торгує організацію, яка може продати заставне майно за найбільш вигідною ціною! Це - прерогатива Мін'юсту. Практично припинено можливість добровільного врегулювання боргу між стягувачем і боржником на етапі примусового стягнення, оскільки для припинення виконавчого провадження та зняття арешту з заставного майна Державна виконавча служба повинна отримати виконавчий збір розміром 10% від суми, зазначеної у виконавчому листі (написи нотаріуса). Як правило, сума, зазначена у виконавчому документі, значно більше за реальну вартість заставного майна. Олексій Вуйко, директор департаменту по роботі з проблемними активами фізичних осіб "VAB Банку" - Про щорічні обсяги ринку заставної житлової нерухомості судити важко, оскільки більшість фінансових структур не декларують інформації про свої проблемні активи. Але очевидно, що зараз процес продажу застав та іпотечного майна в більшості банків налагоджений на належному рівні, угоди щодо реалізації проходять щомісяця. Можу сказати тільки, що з початку кризи проблемне іпотечне майно продавали вкрай рідко, оскільки схеми його реалізації тільки розроблялися, а попит на нерухомість практично був відсутній. Тепер же всі схеми реалізації заставного житла пройшли "обкатку", попит на нерухомість почав поступово відновлюватися, і обсяг реалізації збільшився. Юлія Віжевська, керівник управління нерухомості та оцінки "Піреус Банку (Україна)" - У 2008-2009 рр. практика продажу, в тому числі і примусового, заставного майна не була настільки поширеною. Справа в тому, що терміни звернення стягнення та примусової реалізації становлять не менше півтора років. Ті деякі випадки, коли об'єкти застав доводилося продавати, мали місце, швидше, як спільне рішення банку і клієнта про реалізацію майна. З початку кризи наш банк продав кілька квартир і одне домоволодіння, а також кілька об'єктів комерційної нерухомості. Ці об'єкти реалізовувалися добровільно, за ринковою ціною, що існувала на момент здійснення операції. Проте зараз ми перебуваємо в процесі обігу примусового стягнення на майно, що виступає забезпеченням за кредитними зобов'язаннями деяких з наших клієнтів. | |
| Переглядів: 1863 | Завантажень: 0 | | |
| Всього коментарів: 0 | |