MENU
Головна » 2010 » Вересень » 23 » Землі із аукціону відійде "своїм"
19:30
Землі із аукціону відійде "своїм"
У середині вересня Кабінет Міністрів України згадав про ринок землі, видавши на-гора очікуваний жителями країни і бізнесменами порядок проведення аукціонів з продажу земель несільськогосподарського призначення. На перший погляд, документ значно спрощує доступ до отримання наділів, однак при уважному прочитанні виникає кілька нюансів, які відкривають перед чиновниками грошові перспективи. У нюансах нового документа розбиралися журналісти порталу "Політика і гроші". 

Земля розморожена

Земельний ринок країни був заморожений протягом останніх двох років. Справа в тому, що згідно із Земельним кодексом, всі ділянки несільськогосподарського призначення, які належать місцевим радам чи державі, можуть бути продані за рідкісним винятком лише через аукціон. Спеціально для цих цілей порядок проведення торгів повинен бути зафіксований в окремому законі.

Вся заковика, яка неабияк зіпсувала нерви бізнесменам і жителям країни, полягає в тому, що вже протягом останніх двох років необхідний регуляторний акт так і не було прийнято. Уряд Юлії Тимошенко неодноразово намагався закріпити правила, за якими можна продавати землю, власною постановою. Однак Віктор Ющенко призупиняв дію відповідної постанови Кабінету Міністрів України, аргументуючи свою позицію тим, що "його поява суперечить чинному законодавству".

Відсутність цього документа дала місцевим радам, яким необхідно залучати кошти до місцевої скарбниці, імпровізувати. В результаті, в частині населених пунктів аукціони не проводилися зовсім, а в інших були розроблені місцеві правила. Проте продажі наділів на торгах йшли мляво. За інформацією Держкомзему, за 10 місяців 2009 р на земельних аукціонах було продано всього 132 ділянки і 257 прав оренди на земельні наділи несільськогосподарського призначення від яких місцеві бюджети отримали тільки 57,7 млн. грн.

Причиною цього стало небажання інвесторів брати участь у торгах, результати яких можна було оскаржити як незаконні. Більш того, у неформальних розмовах в місцевих радах зізнаються, що близько 50% результатів на сьогоднішній день можна визнати недійсними. У зв'язку з цим купувати наділи погоджувалися тільки ті юридичні особи, які мають за плечима сильних юристів, готових відстояти право компанії на ділянки.

Ситуація змінилася лише у вересні, коли Кабінет Міністрів, зважаючи на відсутність спеціального закону, зміг затвердити порядок проведення аукціонів. Зокрема, згідно з цим документом дію нових правил організації земельних торгів не поширюється в разі продажу ділянок під приватизованими об'єктами, а також наділів, на яких розташовані державні та комунальні підприємства, оптові сільгоспринків, будівлями релігійних громад, іноземних диппредставництв і т.д.

Прописана в документах процедура торгів не викликає питань. Зокрема, спеціально сформована для цих цілей земельна комісія затверджує список наділів, які пропонується надати інвесторам, після чого стартує процес підготовки їх до торгів. Зокрема, місцева влада за власні кошти розробляє проект землеустрою, проводить експертну оцінку вартості ділянки, виготовляє технічний паспорт, а Держкомзем видає довідку про відсутність заборгованості.

Безпосередньо проведенням аукціонів буде займатися спеціалізована компанія, яка має на руках відповідну ліцензію. Після підписання договору з організацією, місцева рада протягом п'яти днів має опублікувати в засобах масою інформації повідомлення про майбутні торги.

Варто зазначити, що одним з нюансів, який навряд чи порадував місцевих чиновників, є посилення ролі Держкомзему при організації всього процесу реалізації наділів. Зокрема, в порядку сказано, що комісію з відбору ділянок на продаж буде очолювати представник місцевого управління земельних ресурсів. До речі, з цим же відділенням повинен бути узгоджений сам перелік відібраних наділів.

Держкомзем також буде займатися розробкою всіх документів, необхідних для аукціону, починаючи від заяви про участь і закінчуючи зразковим договором купівлі-продажу землі. Усі конфліктні ситуації, які можуть виникнути під час аукціонів, компанія, яка займається проведенням торгів, регулюватиме за погодженням з місцевою радою та земельних управлінням.

Порядок проведення аукціонів також гранично простий. На відміну від положення низки місцевих рад, де аукціон вважається таким, що відбувся, навіть якщо в ньому взяв участь один покупець, у документі Кабінету Міністрів прописано, що торги можуть відбутися за наявності хоча б двох претендентів, а кожне нове підвищення ціни під час торгів не повинно перевищувати 10% від початкової вартості лота.

Логічно, що переможцем змагання є той учасник, який запропонував найбільшу ціну. Не відбувся аукціон у тому випадку, якщо ніхто не запропонував за наділ більше стартової ціни (у цьому випадку заплачені учасниками торгів гарантійні внески йдуть до місцевого бюджету), якщо переможець вчасно не сплатив повну вартість придбаного ним на аукціоні наділу, а також якщо під час торгів будуть виявлені порушення, що впливають на їх результат, або порушують права учасників.

Результати аукціону також можуть бути анульовані, якщо переможець відмовляється підписувати протокол про його результати або договір купівлі-продажу наділу. Обумовлено в законі і винагороду аукціонної компанії, яке складає 5% фінальної вартості лота, але не більше 59,5 тис. грн. (3,5 тис. неоподатковуваних податком мінімумів доходів).

Ділянки продадуть нишком

Ознайомившись із новим порядком, юристи вже заговорили про його недоліки. "Спроба Кабінету міністрів України ввести порядок механізм продажу землі на конкурсній основі навряд чи виявиться результативною", - зазначає партнер юридичної фірми ILF Ярослава Оникій. За її словами, уряд виділив лише місячний термін, щоб ухвалити всі необхідні документи для початку процедури торгів на місцях. У зв'язку з цим, при найоптимістичніших прогнозах документ почне "працювати" тільки в жовтні.

"До недоліків порядку відноситься і той факт, що його положення недостатньо конкретизовані. Приміром, п.10 порядку вказує на необхідність виготовлення технічного паспорта конкретної земельної ділянки, але при цьому він не містить ніякої докладної інформації з цього приводу", - заявила пані Оникій.

"Наприклад, Земельний кодекс передбачає, що продаж землі під забудову можливий тільки після розробки містобудівного обґрунтування та проведення громадських слухань. А в порядку проведення земельних аукціонів цих вимог немає. Є і в порядку прямі суперечності вимогам земельного законодавства.

Наприклад, за Земельним кодексом вартість земельної ділянки визначається виходячи з нормативної оцінки. А згідно з порядком проведення земельних аукціонів, початкова вартість наділу встановлюється на підставі експертної оцінки. Вартість ділянки, визначеної цими способами, може відрізнятися в кілька разів. Нормативну грошову оцінку проводять підрозділи Держкомзему, а експертну - приватні оцінювачі ", - пояснює партнер юридичної компанії "КПД Консалтинг" Владислав Кисіль.

"У Порядку немає чітких вимог до засобу масової інформації, в якому буде опубліковано оголошення про проведення та результати аукціону. Тобто, за бажання, можна зробити публікацію, викупити весь тираж з оголошенням про аукціон і результатами його проведення, і таким чином , приховати факт продажу від сторонніх очей.

Природно, в обмін на отримання преференцій, майбутньому "переможцеві" торгів, крім різних "представницьких платежів" доведеться ще й "компенсувати" представникам місцевої влади витрати за повний цикл підготовки ділянки до продажу ", - зазначає старший партнер адвокатського об'єднання Arzinger Тимур Бондарєв

Варто зазначити, що в місцевій владі не зможуть виконати вимоги уряду і в короткі терміни розпочати масовий продаж земельних наділів. "Як і в попередніх версіях цього документу, новий порядок проведення земельних аукціонів обумовлює обов'язкову наявність спеціальної ліцензії у компаній, що спеціалізуються на проведенні торгів наділами.

Хоча до цих пір ні однієї такої ліцензії не видано - Держкомзем тільки нещодавно опублікував проект відповідних ліцензійних умов. Ще місяць вони будуть проходити громадське обговорення і узгоджуватися з різними відомствами. За нашими підрахунками, через відсутність чітких правил продажу наділів місцеві ради втратили близько 5 млрд. грн. ", - Говорить голова Земельної спілки України Андрій Кошиль.

Ярослава Оникій додає, що умови ліцензування не можуть прийняти протягом семи років з моменту внесення змін до законодавства, згідно з яким проведення робіт із землеустрою, робіт з оцінки землі та земельних торгів підлягає ліцензуванню. "Існують великі сумніви, їх зможуть прийняти найближчим часом", - зазначила пані Оникій.

"Замовлення землевпорядної документації та оцінки землі потрібно проводити в рамках процедур держзакупівель, на що знадобиться як мінімум близько місяця. Крім того, розробка всіх документів повинна проводитися місцевими органами за рахунок місцевих бюджетів, в яких не завжди передбачені і можуть бути знайдені кошти для таких цілей ", - додає юрист міжнародної юридичної групи AstapovLawyers Вікторія Бужор.

З тим, що терміни для проведення торгів надто вже стислі, погоджуються і представники Держкомзему на місцях. "З нашого досвіду, тільки на підготовку землевпорядної документації потрібно щонайменше півроку. Не кажучи вже про збір та оформленні інших документів. Напевно всі, що ми встигнемо зробити, це створити комісію з відбору ділянок. Тому, швидше за все, міськради будуть і далі" безкоштовно "виділяти ділянки фізособам і підприємствам на" пільгових "умовах", - сказав заступник начальника відділу Держкомзему в Українці Київської області Ігор Ситченко.

За словами Ярослави Оникій, затверджений урядом документ так і не зміг вирішити всіх проблем, що виникають на ринку землі, оскільки він регламентує виключно продаж вільних від забудови земельних ділянок несільськогосподарського призначення. "При цьому без правового врегулювання знову залишається продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних ділянок з розташованими на них об'єктами нерухомості державної та комунальної власності, а також права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб", - резюмувала вона.

За матеріалами: http://finzah.com.ua

Категорія: Земельний ринок | Переглядів: 1128 | Додав: doshka | Рейтинг: 0.0/0
Всього коментарів: 0
Додавати коментарі можуть лише зареєстровані користувачі.
[ Реєстрація | Вхід ]