Ще в липні-серпні 2010-го більшість ріелторів очікували традиційного - для докризових часів - пожвавлення попиту і зростання цін.
Жодна з цих надій не виправдалася: сплеск інтересу з боку потенційних покупців ніяк не вплинув на число реальних угод. Середня ціна квадратного метра - піднявшись до кінця вересня на $ 4-5 (до $ 1578) - в жовтні, за даними порталу нерухомості domik.net, впала нижче позначки $ 1570.
"Третій квартал 2010 року увійде в історію київського ринку нерухомості як період різкого зниження кількості угод на вторинному ринку. Настільки провального (за кількістю угод) періоду на нашій пам'яті ще не було", - сказано у звіті АН "Планета Оболонь". На невтішній оцінці підсумків вересня і настільки ж песимістичному прогнозі для IV кварталу сходяться всі без винятку експерти.
"У серпні-вересні в середньому по місту укладали 600-800 угод на місяць. До кінця року їх кількість буде коливатися в діапазоні 400-800 на місяць. Немає жодних передумов і факторів, які могли б пожвавити попит", - пояснює Всеволод Жоголєв, директор департаменту оцінки консалтингової компанії "Самсон", за сумісництвом - голова комітету аналітики та статистики Союзу фахівців з нерухомості Києва. "Якщо в травні та червні (найрезультативніші місяці 2010-го) на вторинному ринку житла столиці відбулося 960 і 935 угод, то у вересні - лише 773, - розповідає Сергій Костецький, провідний спеціаліст департаменту маркетингу консалтингової компанії SV Development. - До кінця року нічого істотно не зміниться: кількість договорів або залишиться на рівні вересня, або буде рости на 10-20 на місяць у порівнянні з вереснем. У будь-якому разі до кінця нинішнього року рекорди травня і червня перекриті не будуть. Таким чином, загальна кількість договорів купівлі-продажу складе близько 9500 - вдвічі менше, ніж у 2008-му, коли було укладено 20 тис. угод".
Рідкісна одностайність в оцінках перспектив - наслідок очевидного факту: повернення столичного ринку житла до докризового рівня угод і до цінової динаміки 2004-2008 рр. неможливий без іпотеки, якої сьогодні практично немає.
За даними НБУ, обсяг іпотечних кредитів, отриманих домашніми господарствами в нинішньому році, в середньому досяг приблизно 200 млн грн на місяць - за підсумками 2010-го таких кредитів буде видано близько 2,4 млрд грн. При цьому сумарна заборгованість по таких кредитах на початок нинішнього року становила майже 100 млрд грн. Якщо врахувати, що більшість цих кредитів було видано в 2005-2007 рр., Виходить, що обсяг іпотечного кредитування впав у 5-10 разів у порівнянні з докризовим часом.
Останнє - не дивно. Незважаючи на зростання числа банків, які пропонують житлові позики, ставки залишаються високими, а терміни кредитування - мінімальними. За даними компанії "Простобанк Консалтинг", у жовтні середня ставка за гривневими кредитами на купівлю вторинного житла становила 21,83-21,86% річних при кредитуванні на 10-15 років. Позики, які видаються на термін від року до п'яти років, обходилися в 22,31-24,23% річних. Для порівняння: у 2007 році аналогічний кредит можна було отримати за ефективною ставкою 15-17%.
"Великі українські банки зараз надліквідними, але ризикувати, знижуючи ставки з іпотеки, ніхто з них не хоче, - пояснює Костецький. - Крім того, вони скрупульозно ставляться до перевірки платоспроможності позичальників". За словами експерта, середній термін кредитування зараз не перевищує 10 років: "Щоб вибити в банку кредит на 15 років, потрібно відповідати жорстким вимогам". Втім, бажаючих отримати кредит на такий термін трохи навіть серед потенційних позичальників з високим доходом і ідеальної кредитною історією, оскільки при нинішніх ставках всього за чотири-п'ять років виплати банку подвоюють вартість житла. У підсумку, за даними SV Development, переважна кількість позичальників беруть кредит всього на 10-20% вартості, що в свою чергу суттєво звужує коло потенційних покупців.
Незважаючи на відсутність попиту, нерухомість в 2010-му дешевшала значно повільніше, ніж цього можна було очікувати: всього на 0,2-3% на місяць. За дев'ять місяців нинішнього року середня вартість квадратного метра на вторинному ринку знизилася лише на 6,5-7%, при тому, що в 2009-му ціни впали майже на 45%. Пояснюється це аж ніяк не досягненням дна - ціни хоч і повільно, але все-таки продовжують повзти вниз. Справа радше в тому, що на ринку практично не залишилося продавців і покупців у чистому вигляді.
За оцінками АН "Планета Оболонь", близько 80% договорів купівлі-продажу насправді припадає на угоди обміну з доплатою: "Мало хто серед тих, хто продає-обмінює, готовий ризикувати і першим почати різко знижувати ціни. Тому загальний рівень залишається високим, а кількість операцій невелика", - йдеться у вересневому звіті агентства.
Зміни даної ситуації експерти не очікують. "До кінця року ціни на вторинне житло в столиці будуть знижуватися в середньому на 0,5-1,5% на місяць", - прогнозує Всеволод Жоголєв. За його словами, не варто чекати істотного пожвавлення ринку і в 2011-му: "Галопуюче зростання цін в 2011 році можливе тільки у разі сильної інфляції вільно конвертованих валют. Ще один чинник, здатний пожвавити ринок, - поновлення іпотечного кредитування за прийнятними ставками. Але на це можна розраховувати не раніше, ніж до кінця 2011-го".
Аналогічної думки дотримується і Сергій Костецький: "Ринок у безвихідному становищі, його можуть відродити тільки зменшення кредитних ставок і збільшення термінів кредитування". За прогнозом SV Development, повернення до докризових ставок і термінів кредитування різко збільшить обсяг вторинного ринку - до 20 тис. операцій на рік. Але станеться це, вважають обидва експерти, не раніше 2012-го.
Контракти
|